Hvordan oppnå økt verdiskapning gjennom proaktiv styring av usikkerhet i eiendomsutvikling

Abstract

The real estate industry is very important to the Norwegian economy. The bureau Statistics Norway reported that 31 301 homes and 5 171 600 square meters of commercial space was built in 2015. Next to the oil industry, the construction and real estate industries represent the second largest sector in the country, in terms of revenue and employment (Leikvam et al. 2015). According to St. Meld 28 (2011-2012), the annual revenue for the sector was 600 billion NOK, which represents 13% of the total revenue in the Norwegian economy. Property development is a business which aims to increase a properties market value. Increase in value can be gained from the rental or sale of exciting- or new properties. In 1998 there were 662 property development companies Norway, and in 2007 there were 3848 companies. This is an enormous growth of 550%, according to Røsnes et al. (2014). Over the years the industry has not only grown in size, but also in complexity (Røsnes et al. 2014). Through consultation with experts and the collected data , the study shows that the real estate industry has increased in specialization. Based on the dramatic growth of the industry and the limited literature on risk management and generation of value in the real estate, this thesis aims to answer the following research question: “How do the different types of real-estate developers generate value from properties through proactive risk management in the real-estate development industry?” Because of an increasingly competitive market and strict regulations, developers are facing multiple risks in their projects. Proactive management of risk is therefore crucial to predict positive outcomes, and limit negative consequences. To best answer the research questions, a literature study and qualitative interviews have been applied as the research method. Nine in-depth interviews were conducted based on a semi- structured interview-guide. This qualitative method was applied to go deeper into the topics where literature was limited. This work gave the basis to generalize, and the ability to draw conclusions from the empirical data. However, the data has only been collected in Oslo and its surrounding areas, and therefore must be considered when drawing conclusions. The literature study was conducted to produce a theoretical framework so that others can fully understand the data, analyses, and resulting conclusions. IV The objective of this study it to answer the research question, uncover what types of real- estate developers exist in the market, and highlight the increasing specialization in the industry. Equal attention has therefore been given to each phase of the development processes to give as complete picture as possible of the real-estate development industry and risk management. This thesis aims to uncover what methods are applied in the real-estate development industry to avoid risk. Primarily this seems to be done though non-academic and ad-hoc approaches, with some principles from the described methods. Many of the developers find it difficult to quantify the risk, and quantitative methods are therefore difficult to apply. This study clearly shows that the method of risk evaluation depends on the age of the developer. The younger developers seem to determine the risk from theoretical models, to compensate for lack of experience. In contrast, the older developers base their risk management on competence, experience, and intuition. Several of the interviewees stated that there is a great potential for improvement in their risk management; however, many also fear that this comes at the cost of more bureaucracy and less efficient use of resources. The thesis has also aimed to answer how developers discover opportunities in real-estate development. Through the in-depth interviews it was found most developers spot opportunities based on qualitative assessments such as possibility-studies, early contact with authorities, and concept-reviews. Further, most developers regard possibility-studies as sufficient for identifying the opportunities. Several findings from this study suggest that the industry is gaining professionalism in how risk is managed. One major factor is the increased risk due to the higher cost of properties and lower profits. Today, few developers are working proactively with risk management to avoid unprofitable projects. For those who does, it has shown to have a positive effect. The study shows that 8 out if 9 interviewees currently don’t see a need for proactive risk management.

Eiendomsbransjen er av vesentlig betydning for norsk økonomi. I 2015 ble det ifølge Statistisk sentralbyrå (2016) bygget 31 301 boliger og 5 171 600 kvm næringsarealer. Bygg, anlegg og eiendomsbransjen er landets nest største næring målt i verdiskapning og sysselsetting etter oljenæringen (Leikvam et al. 2015). I følge St. Meld 28 (2011-2012) omsatte bransjen for rundt 600. mrd. NOK som utgjør ca. 13% av den totale omsetningen i norsk næringsliv. I eiendomsutvikling foretas det investeringer i den hensikt å øke eiendommens markedsverdi. Verdiøkningen kommer gjennom utleie eller salg av eksisterende (ny-)bygd eiendom (Leikvam et al. 2014). I 1998 fantes det 662 rene eiendomsutviklingsbedrifter, mens det i 2007 var 3848 slike bedrifter i Norge. Det utgjør en enorm vekst med sine 550%, ifølge Røsnes et al. (2014). Med årene har utviklingsprosessen ikke bare økt i omfang og kompleksitet (Røsnes et al. 2014). Det har også gjennom samtaler med eksperter og empiri vist seg at det har vokst frem spesialister innenfor bransjen. Med en stadig voksende bransje og begrenset litteratur om usikkerhetsstyring og verdiskapning innenfor denne bransjen, ble følgende problemstilling utformet: ”Hvordan oppnår de ulike typene eiendomsutviklere økt verdiskapning gjennom proaktiv styring av usikkerhet i eiendomsutvikling?” Med stadig tøffere konkurranse om tomtene, økende antall aktører i markedet og strenge reguleringskrav er det flere usikkerhetsmomenter utviklerne møter på. Da er det viktig at eiendomsutviklerne har en proaktiv styring av usikkerhet for å avdekke mulighetene tidligere, og begrense de negative konsekvensene, eller øke de positive. For å besvare problemstillingen og forskningsspørsmålene har litteraturstudie og kvalitative intervjuer blitt benyttet som undersøkelsesmetode. Det ble gjennomført 9 dybdeintervjuer basert på en semistrukturert intervjuguide. Den kvalitativ metode ble benyttet for å gå dypere i temaet hvor det fantes lite litteratur fra før. Det la grunnlag for å generalisere og trekke slutninger avdekket i empirien. Likevel er empirien innsamlet i Oslo og omegn, og dette må det tas hensyn til ved eventuelle slutninger. Litteraturstudiet er gjennomført for å danne et teoretisk fundament i oppgaven og gjøre det lettere for andre å sette seg inn i empirien, analysen og konklusjonen senere i oppgaven. II Oppgavens formål er å svare på problemstillingen, finne ut hvilke typer eiendomsutviklere som finnes og rette søkelyset mot den økende spesialiseringen i bransjen. Det var derfor viktig å ha like stort fokus på alle fasene i en eiendomsutviklingsprosessen for å få et mest mulig helhetlig bilde av deres praksis og usikkerhetsstyring. Oppgaven har søkt å besvare hvilke metoder som benyttes i bransjen for å styre usikkerhetene. Det virker i stor grad å gjøres gjennom uakademiske og adhockpregede tilnærminger, med noen prinsipper fra de fremlagte metoden. Dette baserer seg på at flere utviklere opplever det vanskelig å tallfeste usikkerhet, og derfor er det vanskelig å anvende kvantitative metoder. Det fremkommer tydelig i empirien at de fremlagte metodene varierer basert på alder for informantene. De yngre utviklerne ser ut til bygge deres beslutninger og usikkerhetsvurderinger basert på teoretiske modeller for å kompensere for mindre erfaring i bransjen. Mens de eldre i større grad baserer sine beslutninger basert på kompetanse, erfaring, teft og magefølelse. Flere av informantene sier det ligger et stort forbedringspotensialet i deres usikkerhetsstyring, men frykten at økt fokus på usikkerhetsstyring vil medføre økt byråkratisering og mindre effektiv bruk av ressurser. Videre har oppgaven søkt å besvare hvordan utviklere avdekker mulighetene som ligger i eiendomsutvikling. Gjennom intervjuene har det vist seg at de fleste avdekker muligheter gjennom kvalitative vurderinger som mulighetsstudier, tidlig kontakt med myndigheter og konseptvurderinger. I tillegg mener de fleste utviklerne at mulighetsstudiene er tilstrekkelige med tanke på å avdekke mulighetene. Det har blitt gjort flere funn i oppgaven som tyder på at bransjen er i økt profesjonalisering rundt hvordan de ser på usikkerhet. En av grunnene er at prosjektene er mer følsomme på grunn av dyrere tomtepriser og lavere profitt. En av informantene jobber i dag proaktivt med styring av usikkerhet, for å hindre ulønnsomme prosjekter i fremtiden. Det har vist seg å ha en positiv effekt. De resterende 8 informantene ser enda ikke behovet for proaktiv styring av usikkerhet.