Den private byggherrens valg av entrepriseform

Abstract

Eiendom-, bygg- og anleggsbransjen utgjør en ikke ubetydelig del av Norges økonomi, ansvarlig for om lag 8 % av Norges bruttonasjonalprodukt. Både offentlige og private aktører opererer innen byggebransjen. Sistnevnte, som denne masteroppgaven dreier seg om, er for eksempel ansvarlige for oppføring av boliger og næringsbygg. Byggherre, de prosjekterende og utførende parter i selve prosjektet utgjør hovedaktørene i ethvert byggeprosjekt. I tillegg vil de offentlige myndigheter, som Plan- og bygningsetaten, fungere som et kontrollerende organ. Totalentrepriser er i dag den dominerende entrepriseform innen private boligbyggere, mens utførelsesentrepriser, som generalentreprise og hovedentreprise, er eksempler på andre alternativer. Hvilken entrepriseform som er mest hensiktsmessig for byggherre varierer fra prosjekt til prosjekt. Denne oppgaven ønsker å studere hvilke vurderingskriterier private byggherrer, enten engangsutbyggere eller profesjonelle utbyggere, bør ta hensyn til ved valg av entrepriseform, hva faktorene pris, kvalitet og fremdrift har å si, samt hvilken risiko og ansvar som er knyttet til de ulike entreprisealternativene. Masteroppgaven baseres på relevant faglitteratur søkt opp i Nasjonalbibliotekets digitale arkiv, BIBSYS Biblioteksbase, Cornell U og Google Scholar, data innhentet fra Norske Boligbyggelag (NBBL), samt caseeksempler med data fra utvalgte, ferdigstilte byggeprosjekter. Det er også foretatt semi-strukturerte intervjuer av prosjektlederne i de utvalgte caseeksemplene. I følge statistikk fra NBBL har andelen totalentreprise ligget på mellom 80 og 90 % de siste åtte år. Utførelsesentrepriser viste seg å ha noe høyere byggekostnader enn blant annet totalentreprise. Prosjektenes kompleksitet kan ha vært av betydning for dette. Blant caseeksemplene var det ett tilfelle der byggherren ikke fikk inn et tilbud som var innenfor budsjettet, og dermed måtte velge en utførelsesentreprise. Omstendighetene rundt et byggeprosjektet kan variere i stort omfang, slik at det ikke finnes én entrepriseform som passer for alle prosjekter. Dog er det slik at byggherren kan påvirke ansvarsfordelingen gjennom sin valg av entrepriseform. Med de forskjellige entrepriseformene kan man plassere ansvar hos entreprenøren på bekostning av marginene. Blant boligutbyggere har det vist seg at totalentrepriser er den foretrukne entrepriseformen, fordi man kun har én kontraktspart å forholde seg til for prosjekteringen og utførelsen. Ansvar, forutsigbarhet og framdrift er blant tre faktorer som private byggherrer prioriterer ved valg av entrepriseform. Andre faktorer som spiller inn, er for eksempel ønske om påvirkningsmulighet. Prosjektets kompleksitet kan også være en faktor som påvirker valget av entrepriseform og det er ikke alltid slik at den ønskede entrepriseformen blir tilbudt, slik at byggherren blir nødt til å påta seg mer ansvar for å få gjennomført byggeprosjektet sitt. Utførelsesentrepriser gir byggherren større valgfrihet til å påvirke kvalitet og deretter prisen, men det har vist seg at dette også kan oppnås i totalentrepriser gjennom godt forarbeid. Uansett hvilken entrepriseform som velges, må byggherren sørge for å ivareta sin funksjon, gjennom tett oppfølging og god samarbeidsevne med sine kontraktsparter.