Akkvisisjon av utviklingseiendom i Follo og Romerike - Sammenliknet med Hedmark og Hammerfest
Master thesis
Permanent lenke
http://hdl.handle.net/11250/188586Utgivelsesdato
2014-01-29Metadata
Vis full innførselSamlinger
- Master's theses (ILP) [763]
Sammendrag
Sammendrag
Oppgaven her dreier seg om hvordan eiendomsutviklere i Follo og Romerike arbeider med
tomteakkvisisjon. Den er også basert og sammenliknet med to tidligere undersøkelser fra
Hedmark og Hammerfest. Oppgavens emperi tar utgangspunkt i 7 eiendomsutvikleres svar på
spørreskjema, samt 2 dybdeintervjuer.
Akkvisisjonsprosessen inngår i det som blir kalt den tidlige fase innenfor eiendomsutvikling.
Den tidlige fasen i eiendomsutvikling er en fase som er preget av høy risiko. Akkvisisjon
handler i stor grad om risiko og som Kristoffersen sier; ”Det handler om å se inn i
glasskulen”. Akkvisisjonsprosessen består av (1) forming av utviklingsidè, søk etter tomt og
forhandlinger med grunneier, (2) mulighetstudier, myndighetskontrakt og risiko i
planleggingen, (3) tomteoverdragelse, selskapsformer og finansielle rammevilkår og (4)
reguleringsstatus og planlegging.
Min undersøkelse viser at den viktigste fremgangsmåten for tomtesøk er gjennom eget
nettverk. Samtlige aktører sier at nettverk er den viktigste måten de får kjennskap til
potensielle utviklingstomter på. Andre mye brukte måter er kontakt med eiendomsmeglere og
arkitektkontorer, kontakt med kommunens eiendomsetat og kontakt med konkurrenter.
Utviklere i Hedmark og Hammerfest mener på samme måte som mine informanter at egent
nettverk er den viktigste fremgangsmåten.
Samtlige av mine informanter besitter tomtebank. Viktigste årsak til dette er at utviklerne vil
sikre seg produksjonsaktivitet i fremtiden. Utviklere i Follo og Romerike ønsker også å
erverve uregulerte arealer for å oppnå en reguleringsgevinst. Dette henger sammen med
porteføljetankegangen. Det tar som regel tid før det kan påbegynnes bygging på uregulerte
arealer og inntil den tid vil tomtene ligge i en tomteportefølje. Uregulerte områder koster som
regel langt mindre enn ferdig regulerte områder, men når de er regulerte har verdien av arealet
steget. Denne stigningen er en reguleringsgevinst. Sammenlikningen viser at utviklere i
Hedmark og Hammerfest ikke er like opptatt av denne tanken og erverver sjeldnere uregulerte
områder. Antagelig er dette på grunn av at reguleringsgevinsten ikke er like høy og at risikoen
er større ved å erverve uregulert tomt der enn i Follo og Romerike.
Når utviklingstomt er lokalisert benytter utviklerne grunnboken for å identifisere grunneieren.
Unnebergs undersøkelse viste at utviklere i Hedmark ringte kommunen for å identifisere
grunneieren. Dette var ikke tilfelle for utviklerne i Follo og Romerike.
iii
Utviklerne i Follo og Romerike sier at pris og tillitsforhold til grunneier er like viktige. Uten
riktig pris vil ikke utviklere kjøpe tomten og tillitsforholdet fører til et bedre omdømme, som
igjen kan lede til gode referanser i senere forhandlinger. Utviklerne er opptatt av at grunneiere
ikke skal føle seg lurt etter ervervet. Dette var utviklere i Hedmark og Hammerfest enige i.
Oppgjørsmåte beror først og fremst på hva slags eiendom som blir ervervet. Det synes å være
reguleringsrisiko som styrer hvilken ervervsmåte som blir benyttet. Direkte kjøp er benyttet
ved kjøp av relativt sikre områder som enten er regulert eller som ligger kommuneplanens
byggeområder. Ved erverv av uregulerte og LNF områder benytter utviklerne seg av
opsjonsavtaler. Det antydes i oppgaven at det er forskjeller mellom store utviklere og små
utviklere i hvordan eiendom blir ervervet. Små selskap har muligens mindre tilgang på kapital
som gjør at selskapsdannelser blir mer vanlig å benytte.
Mulighetsrommet til utviklerne i de forskjellige områdene som er behandlet er svært
forskjellige. De ulike områdene står ovenfor drastiske forskjeller i både markedets situasjon
og kommunens rolle. Dette har stor påvirkning på akkvisisjonsprosessen og skaper store
forskjeller i hvordan utviklerne i de forskjellige områdene takler akkvisisjonsprosessen. Follo
og Romerike står ovenfor gode markedsutsikter og stor etterspørsel. Dette har innvirkning på
hvordan utviklere former sin porteføljestrategi og også i hvordan tomtesøkene oppstår.
Kommunens rolle i Hammerfest har også stor innvirkning på utviklernes situasjon i
Hammerfest. Som den største grunneieren i Hammerfest har kommunen sterk innvirkning på
tomtekostnadene disse utviklerne bekoster seg. Stort sett er råtomtkostnaden lavere i
Hammerfest enn den er i Hedmark og Follo og Romerike, men de må ofte dekke andre type
kostnader.
Abstract
This thesis is about how real estate developers in Follo and Romerike work with land
acquisition. The thesis is also compared up against two previous studies done in Hedmark and
Hammerfest. The study is based upon 7 questionnaires as well as two depth interviews.
The acquisition process falls in under what is called the early phase of real estate
development. The early phase is a phase defined by high risk. Acquisition is about “gazing
into the crystal ball” according to Kristoffersen. The process is divided into 4 parts. The first
being; shaping the development idée, searching for land and negotiation with the land owner.
The second contains analysis of opportunities, contact with the government and risk
iv
assessment. The third contains acquiring land rights and shaping financial terms. The fourth
contains analysis of the lands present regulation.
This thesis show that the most important method in which developers acquire knowledge of
development land is through their own network. Other highly used methods are contact with
real estate agents, architects, the government and competitors. Developers based in Hedmark
and in Hammerfest agrees in the fact that network is the most important method.
Every developer in which this thesis is based upon had a land portfolio. The reason for having
a portfolio is so that developers can ensure production in the coming future. Developers in
Follo and Romerike also wishes to realize a regulation premium. This hangs together with
their portfolio strategies. It usually takes time before developers can start the construction of
an area which is not regulated by the regulation authority. Land such as this will cost less than
already regulated land, but by the time it has been regulated, the value of the land has
increased. This increase in land value is the regulation premium. The comparison with
Hedmark and Hammerfest shows that developers are far less interested in this premium and is
less likely to acquire land of this nature.
When development land has been located, developers use a land register for identifying the
owner. In Hedmark the developers had the opportunity to call the government to get names
and contact information from them, rather than looking it up in the land register. This was not
the case in Follo and Romerike.
Developers in Follo and Romerike say that trust between developers and land owners is just
as important as the price. The price is important so that developers can survive, and obtaining
a good reputation is important so that repeat business can take place. This was agreed upon in
Hedmark and Hammerfest.
Acquisition method is chosen based upon what kind of land the developers is acquiring. It
seems to be the regulation of an area that is controlling what kind of a deal the parties go into.
A direct purchase is used if the area is regulated and is relative risk free. An acquisition of a
area who has not been regulated yet is purchased with a option based deal. It is proposed in
the thesis that there are differences between large and small businesses in how they acquire
land.
The developer’s opportunity space strongly varies between the three areas in question. The
three areas are in very different marked situations and what kind of role the government has.
v
This has large impacts on how the developers act throughout the acquisition process. Follo
and Romerike are facing a large demand. This has an impact on how the developers form their
portfolio strategy and how searches take place. The government’s role in Hammerfest also has
a large impact on developer’s acquisition process. As the largest land owner in Hammerfest
the government has a direct impact on how much developers pay for their development land.
In general, these developers pay less for land. However these developers often have to cover
other types of expenses.