dc.description.abstract | Sammendrag
Med eiendomsutvikling kommer også risiko. I tidlig fase av
eiendomsutviklingsprosjekter er håndteringen av risiko vesentlig for å sikre at
prosjektet blir en økonomisk suksess. Med dette som bakgrunn ble oppgavens
hovedproblemstilling:
- Hvordan er risikohåndteringen i eiendomsutviklingsprosjekters tidlige fase?
Hovedproblemstillingen ble belyst gjennom underproblemstillingene:
- Hvordan er utviklerrisikoen gjennom eiendomsutviklingsprosessen?
- Hvilke faktorer påvirker utvikleres risikoavveiingen?
- Hvordan bruker utviklere risikohåndterende verktøy?
Til å belyse problemstillingene har det blitt benyttet kvalitativ metode, der både teori
og empiri ble anvendt. Den første underproblemstillingen blir kun behandlet teoretisk,
mens de to andre underproblemstillingene blir behandlet både teoretisk og empirisk. I
teoridelen har eksisterende litteratur blitt brukt der det var tilgjengelig, og ny teori ble
utviklet der det var behov for det. I empiridelen ble det gjennomført dybdeintervju av
fem eiendomsutviklere for å kartlegge hvordan de håndterer risiko i praksis.
Utviklingen til den totale risikoen i utviklingsprosjekter vil variere ut fra prosjektets
særegenhet. Generelt er risikoen gjerne lav i begynnelsen av prosjektet, selv om
usikkerheten er stor. Dette fordi konsekvensene ved hendelser er små ettersom lite
kapital er investert på dette tidspunktet. Umiddelbart etter tomtekjøpet er gjort vil
imidlertid risikoen øke, da mengde investert kapital stiger, og usikkerheten fremdeles
er stor. Når reguleringsstatus klargjøres og prosjekteringen gjennomføres vil
konsekvensene ved en hendelse øke og usikkerheten reduseres, hvilket samlet vil
redusere risikoen.
Av faktorer som påvirker utvikleres risikoavveiing ble det presentert flere alternativer.
De intervjuede eiendomsutviklerne var imidlertid samstemte om at erfaring og
kompetanse er det som ligger til grunn for avgjørelsen om hvilke risikoer de skal ta,
og hvilke de ønsker å redusere. Utvikler vil derfor kunne påta seg en risiko som ville
vært større for samarbeidspartnere eller konkurrenter uten den samme erfaringen.
Risiko for eiendomsutviklere ble delt inn i de syv hovedgruppene: Reguleringsrisiko,
institusjonell risiko, media- og pressgrupperisiko, utbyggingsrisiko,
finansieringsrisiko, markedsrisiko og prosjektintern risiko. Disse ble vurdert til å ha
ulike deler av usystematisk risiko ut fra utviklers spredning i geografi og segmenter.
Dette for å vurdere om hvilke risikogrupper som kunne reduseres på porteføljenivå
gjennom risikohåndteringsverktøyet diversifisering. På prosjektnivå ble
undersøkelser, kontrakt med grunneier, finansielle kontrakter, forhåndssalg og -utleie
og byggetrinnsorganisering vurdert ut fra påvirkningsmuligheter på de ulike
risikogruppene. Gjennom empirien som ble samlet inn kom det frem at undersøkelser,
kontrakt med grunneier, forhåndssalg og –utleie og byggetrinnsorganisering er
vanlige risikohåndterende verktøy utviklerne bruker til å redusere reguleringsrisiko,
utbyggingsrisiko og markedsrisiko.
Abstract
With all real estate development there are risks involved. In the early phase of real
estate development projects, risk management is essential to ensure that the project
becomes an economic success. With this in mind, the thesis’ main issue is:
- How is risk management handled in the early phase of real estate
development?
Three leading questions are sought to be answered through this thesis to support the
main issue:
- How is the development risk throughout the real estate development process?
- Which factors influence real estate developers’ risk trade-off?
- How do real estate developers use risk managing tools?
To answer the issues, qualitative method, in which both theory and empirical data was
used, was involved. The first main question will only be studied theoretically, while
the other two are studied both theoretically and empirically. In the theoretical section
of this thesis, existing literature has been used where it was available, and new theory
was developed where this was needed. In the empirical section of this thesis, in-depth
interviews of five real estate developers were conducted to determine how they
effectively manage risk in their daily operations.
The development of the overall risk of the real estate development process will
depend on the characteristics for each individual project. In general, the risk tends to
be low at the beginning of a project, even though the uncertainty level is high. This is
because little capital is invested at this time, and thus the consequences of events are
small. Immediately after the property has been purchased, however, the risks increase
as the quantity of investment increases, and the uncertainty level is still high. When
the zoning status is clarified and the engineering is completed, the consequences of an
incident increases and uncertainty decreases, which as a result will reduce the risk.
This development will typically continue until the project is finished.
Of the factors that affect the real estate developers’ risk trade-off, several options
were presented. The real estate developers whom were interviewed for this thesis,
however, agree that experience was what is used as the basis for the decision about
which risks to accept and which they want to reduce. Experienced real estate
developers will as a result of this be able to accept a greater risk than partners or
competitors without the same experience.
The risks that real estate developers are exposed to were divided into seven groups:
zoning risk, institutional risk, media- and pressure group risk, construction risk,
finance risk, market risk and project risk. These groups were considered to have a
different extent of diversifiable risk based on the developers geographical location
and market segments. This was done to assess which of the different risk groups that
could be reduced at the portfolio level using diversification as a risk management tool.
At the project level, surveys, contracts with the landowner, financial contracts, presales
and -rentals and stage organization, was assessed by their ability to exert
influence on the different risk groups. Through the empirical data collected it was
found that investigations, contract with the landowner, pre-sale and -rental and stage
organization are common risk managing methods developers use to reduce regulatory
risk, construction risk and market risk. | no_NO |