Risikohåndtering i eiendomsutviklingsprosjekters tidlige fase

Abstract

Sammendrag Med eiendomsutvikling kommer også risiko. I tidlig fase av eiendomsutviklingsprosjekter er håndteringen av risiko vesentlig for å sikre at prosjektet blir en økonomisk suksess. Med dette som bakgrunn ble oppgavens hovedproblemstilling: - Hvordan er risikohåndteringen i eiendomsutviklingsprosjekters tidlige fase? Hovedproblemstillingen ble belyst gjennom underproblemstillingene: - Hvordan er utviklerrisikoen gjennom eiendomsutviklingsprosessen? - Hvilke faktorer påvirker utvikleres risikoavveiingen? - Hvordan bruker utviklere risikohåndterende verktøy? Til å belyse problemstillingene har det blitt benyttet kvalitativ metode, der både teori og empiri ble anvendt. Den første underproblemstillingen blir kun behandlet teoretisk, mens de to andre underproblemstillingene blir behandlet både teoretisk og empirisk. I teoridelen har eksisterende litteratur blitt brukt der det var tilgjengelig, og ny teori ble utviklet der det var behov for det. I empiridelen ble det gjennomført dybdeintervju av fem eiendomsutviklere for å kartlegge hvordan de håndterer risiko i praksis. Utviklingen til den totale risikoen i utviklingsprosjekter vil variere ut fra prosjektets særegenhet. Generelt er risikoen gjerne lav i begynnelsen av prosjektet, selv om usikkerheten er stor. Dette fordi konsekvensene ved hendelser er små ettersom lite kapital er investert på dette tidspunktet. Umiddelbart etter tomtekjøpet er gjort vil imidlertid risikoen øke, da mengde investert kapital stiger, og usikkerheten fremdeles er stor. Når reguleringsstatus klargjøres og prosjekteringen gjennomføres vil konsekvensene ved en hendelse øke og usikkerheten reduseres, hvilket samlet vil redusere risikoen. Av faktorer som påvirker utvikleres risikoavveiing ble det presentert flere alternativer. De intervjuede eiendomsutviklerne var imidlertid samstemte om at erfaring og

kompetanse er det som ligger til grunn for avgjørelsen om hvilke risikoer de skal ta, og hvilke de ønsker å redusere. Utvikler vil derfor kunne påta seg en risiko som ville vært større for samarbeidspartnere eller konkurrenter uten den samme erfaringen. Risiko for eiendomsutviklere ble delt inn i de syv hovedgruppene: Reguleringsrisiko, institusjonell risiko, media- og pressgrupperisiko, utbyggingsrisiko, finansieringsrisiko, markedsrisiko og prosjektintern risiko. Disse ble vurdert til å ha ulike deler av usystematisk risiko ut fra utviklers spredning i geografi og segmenter. Dette for å vurdere om hvilke risikogrupper som kunne reduseres på porteføljenivå gjennom risikohåndteringsverktøyet diversifisering. På prosjektnivå ble undersøkelser, kontrakt med grunneier, finansielle kontrakter, forhåndssalg og -utleie og byggetrinnsorganisering vurdert ut fra påvirkningsmuligheter på de ulike risikogruppene. Gjennom empirien som ble samlet inn kom det frem at undersøkelser, kontrakt med grunneier, forhåndssalg og –utleie og byggetrinnsorganisering er vanlige risikohåndterende verktøy utviklerne bruker til å redusere reguleringsrisiko, utbyggingsrisiko og markedsrisiko.

Abstract With all real estate development there are risks involved. In the early phase of real estate development projects, risk management is essential to ensure that the project becomes an economic success. With this in mind, the thesis’ main issue is: - How is risk management handled in the early phase of real estate development? Three leading questions are sought to be answered through this thesis to support the main issue: - How is the development risk throughout the real estate development process? - Which factors influence real estate developers’ risk trade-off? - How do real estate developers use risk managing tools? To answer the issues, qualitative method, in which both theory and empirical data was used, was involved. The first main question will only be studied theoretically, while the other two are studied both theoretically and empirically. In the theoretical section of this thesis, existing literature has been used where it was available, and new theory was developed where this was needed. In the empirical section of this thesis, in-depth interviews of five real estate developers were conducted to determine how they effectively manage risk in their daily operations. The development of the overall risk of the real estate development process will depend on the characteristics for each individual project. In general, the risk tends to be low at the beginning of a project, even though the uncertainty level is high. This is because little capital is invested at this time, and thus the consequences of events are small. Immediately after the property has been purchased, however, the risks increase as the quantity of investment increases, and the uncertainty level is still high. When the zoning status is clarified and the engineering is completed, the consequences of an incident increases and uncertainty decreases, which as a result will reduce the risk. This development will typically continue until the project is finished.

Of the factors that affect the real estate developers’ risk trade-off, several options were presented. The real estate developers whom were interviewed for this thesis, however, agree that experience was what is used as the basis for the decision about which risks to accept and which they want to reduce. Experienced real estate developers will as a result of this be able to accept a greater risk than partners or competitors without the same experience. The risks that real estate developers are exposed to were divided into seven groups: zoning risk, institutional risk, media- and pressure group risk, construction risk, finance risk, market risk and project risk. These groups were considered to have a different extent of diversifiable risk based on the developers geographical location and market segments. This was done to assess which of the different risk groups that could be reduced at the portfolio level using diversification as a risk management tool. At the project level, surveys, contracts with the landowner, financial contracts, presales and -rentals and stage organization, was assessed by their ability to exert influence on the different risk groups. Through the empirical data collected it was found that investigations, contract with the landowner, pre-sale and -rental and stage organization are common risk managing methods developers use to reduce regulatory risk, construction risk and market risk.