Jordskiftevirkemidler som løsning på eiendomsrettslige utfordringer i fortetting og transformasjonsområder

Abstract

Temaet for denne masteroppgaven er jordskiftevirkemidler i urbane områder. Formålet med oppgaven er å forstå hvilke eiendomsrettslige utfordringer eiendomsutviklere møter i fortettings- og transformasjonsområder, og vurdere hvorvidt jordskifterettens virkemidler er egnet for å håndtere disse utfordringene. For å besvare denne masteroppgaven har vi benyttet en kvalitativ forskningsmetode, som inkluderer innhenting av empiri fra intervjuer med eiendomsutviklere og jordskiftedommere, samt rettskraftige rettsavgjørelser.

Hovedproblemstillingen for denne oppgaven er: «Hvilke eiendomsrettslige hovedutfordringer står eiendomsutviklere overfor i fortettings- og transformasjonsområder, og hvordan kan jordskifteretten bidra til å løse disse utfordringene? For å besvare hovedproblemstillingen har vi utarbeidet tre delproblemstillinger:

1) Hvilke spesifikke utfordringer møter eiendomsutviklere i urbane områder, og hvordan løses disse utfordringene?

2) Hvordan kan jordskifteretten bidra til å overvinne de identifiserte utfordringene, og hvilke rettsendrende virkemidler i jordskifteloven er tilgjengelige for å realisere dette?

3) Hva er potensielle begrensninger eller ulemper med å bruke jordskifte som en løsning?

Eiendomsutviklere i fortettings- og transformasjonsområder står overfor rekke eiendomsrettslige utfordringer, noe som kan medføre vanskelige eiendomsforhold (Holsen, T. 2019, s. 9). Utfordringene som tas opp i denne oppgaven er manglende samsvar mellom reguleringsplan og eiendomsgrenser, manglende samarbeid med grunneiere i planområdet, og tinglyste rettigheter. Utfordringene som har blitt påpekt i denne oppgaven, kan komplisere gjennomføringen av utbyggingsprosjekter og føre til forsinkelser og økte kostnader. Tradisjonelt benyttes virkemidlene i plan- og bygningsloven og matrikkeloven for eiendomsdannelse, men som det fremkommer i empirien, kan dette være fragmentert og uoversiktlig. Jordskifteretten tilbyr en mer helhetlig tilnærming, og fordelene ved jordskifteretten inkluderer muligheten til å håndtere flere forhold samlet. Likevel må prosjektets omfang, tidsperspektiv og risiko vurderes nøye før valg av fremgangsmåte.

The topic of this master's thesis is land consolidation tools in urban areas. The purpose of the thesis is to understand the property rights challenges that real estate developers face in densification and transformation areas and to assess whether the tools of land consolidation courts are suitable for handling these challenges. To address this master's thesis, we have used a qualitative research method, including collecting empirical data from interviews with real estate developers and land consolidation judges, as well as legally binding court decisions.

The main research question for this thesis is: "What are the main property rights challenges that real estate developers face in densification and transformation areas, and how can land consolidation courts help solve these challenges?" To answer the main research question, we have developed three sub-questions:

1) What specific challenges do real estate developers face in urban areas, and how are these challenges addressed?

2) How can land consolidation courts help overcome the identified challenges, and what legal tools in the Land Consolidation Act are available to achieve this?

3) What are the potential limitations or disadvantages of using land consolidation as a solution?

Real estate developers in densification and transformation areas face a number of property rights challenges, which can lead to complex property relations (Holsen, T. 2019, p. 9). The challenges addressed in this thesis include the lack of alignment between zoning plans and property boundaries, lack of cooperation with landowners in the planning area, and registered rights. The challenges identified in this thesis can complicate the implementation of development projects and lead to delays and increased costs. Traditionally, the tools of the Planning and Building Act and the Cadastre Act are used for property formation, but as shown in the empirical data, this can be fragmented and unclear. The land consolidation court offers a more comprehensive approach, and the benefits of the land consolidation court include the ability to handle several issues collectively. Nevertheless, the project's scope, timeframe, and risk must be carefully considered before choosing a course of action.