| dc.description.abstract | This thesis examines the issues relating to property formation during the implementation of urban- and property development project based on the reuse of land. A case study of a urban- and property development project, Fjordbyen, more particularly Grønlia.
The formation of new properties means in this context to transform the existing property relations, and establish new properties that provides security for the new "formal" ownership(s)-, property- and rights structures. This is transactions - the transformation of a property development project - assumed established in relation to planned development.
Thesis uses accumulated theory and the "analytical" model from Ramsjords (2014), Philisophiae doctor (ph.d) dissertation. Thesis approaches the problem(s) from an institutional perspective. The model is based on institutional theory, transactions and transaction costs, related to the land development- and focuses on how institutions create their own user systems - and how this affects the efficiency of the transformation process of land tenure structures in urban redevelopments.
Norway have today two different user regimes: the Municipal Cadastral user rights regime and the Land Readjustment user rights regime.
The master thesis indicate findings that the land consolidation court overall capacity, expertise, general practice - compared with municipal processing, expertise and practice regarding such processes - probably dictates - that one should be able to say that Land Readjustment user rights regime is more effective. There is still no guarantee that land consolidation is a more effective instrument for all transformation
projects.
Denne oppgaven tar for seg tema relatert til eiendomsdannelse under gjennomføring av by- og eiendomsutviklingsprosjekt som baserer seg på gjenbruk av areal. Et casestudie av et by- og eiendomsutviklingsprosjekt, Fjordbyen, nærmere bestemt Grønlia.
Selve dannelsen av nye eiendommer går i denne sammenhengen ut på å omforme de eksisterende eiendomsforhold og etablere nye eiendommer som gir sikkerhet for de nye “formelle” eier-, eiendoms- og rettighetsstrukturene som transformasjonen av et eiendomsutviklingsprosjekt forutsettes etableres i forhold til planlagt utvikling. De ulike aktørene og andre rettighetshavere knyttet til utviklingen på Grønlia, har behov for at det etableres sikkerhet omkring den nye eiendomssituasjonen - gjennom
matrikkelen og grunnboken. Det er disse transaksjoner, som således danner grunnlaget for at man på en effektiv måte kan omsette, skaffe finansiering samt en rekke andre forskjellige disposisjoner knyttet til de ulike fasene av transformasjonen. Det å omforme de eksisterende eiendomsforholdene på Grønlia - er en formell forutsetning for at tenkt utvikling av området - som inneholder både bolig- og næringsformål -
skal kunne gjennomføres.
Oppgaven benytter teoritilfanget og den ”analytiske” modellen fra doktorgradsavhandlingen til Ramsjord (2014), men appliserer den på et helt nytt område. Oppgaven etablerer noen forutsetninger for gjennomføring, mht. hvordan prosjektet kan bli. Oppgaven tilnærmer seg problemstillingen(e) fra et institusjonelt perspektiv. Oppgaven kommer inn på ulikheter i forhold til de institusjonelle rammene, samt
tar i bruk både teoretiske og empiriske analyser i sin(e) tilnærming(er) til problemstillingen(e).
Ved bruk av et casestudie, følger oppgaven transformasjonsprosessen gjennom de ulike faser. Oppgaven analyserer transaksjonsbehovet som oppstår relatert til eiendomsdannelse i de to ulike ”brukerregimene”, sett i forhold til de ulike faser, samt kobler deres innvirkning på transaksjonskostnader og prosesseffektivitet opp mot en tenkt plangjennomføring på Grønlia. Og kobler dette opp mot aktører/roller, eiendomsteori og generell teori og litteratur innenfor eiendomsfag, eiendomsutvikling og
planlegging.
Området kan kategoriseres som et typisk transformasjonsområde hvor byutvikling vil kunne finne sted dvs. utdatert industri- og næringsområder med eldre arealbruk, men med meget attraktiv beliggenhet. Utfordringer er at dagens eiendomsforhold er preget av den tidligere og/eller eksisterende bruk, og det forekommer fragmenterte eier, eiendoms og rettighetsstrukturer på tvers av eiendomsgrensene.
Bruk av jordskifte, kan være fordelaktig for brukerne siden jordskifteretten kan treffe rettsfastsettende og rettsendrede vedtak og avgjøre eventuelle tvister ved rettsfastsettende dom. Samtidig fungerer jordskifteretten som operativ koordinator ovenfor myndighetene som treffer de offentligrettslige vedtak i forhold til eiendomsdannelsen, samt innehar rollen som tjenesteleverandør av hva angår oppmåling/georeferering og registrering.
Dette gjør at jordskifteretten kan gjennomføre de fleste transaksjoner relatert til eiendomsdannelsen og selve ”produksjonen” av klargjort byggegrunn med de tilhørende rettighetsstrukturer, slik at alt samles i en og samme prosess samtidig. Utfordringer ved begge regimene er at ingen av dem ble opprettet for å møte transaksjonsbehovet knyttet
til bytransformasjon. Begge institusjonene består av kompliserte formelle institusjonelle rammer, med stor grad av avhengighet mellom transaksjonene som må gjennomføres.
Utfordringene man møter i det ”kommunale regimet” kommer i kjølvannet av hvordan matrikkelloven er utformet. Verktøyene som foreligger for å skulle omforme og danne nye eiendomsenheter gjennom matrikkelloven, er begrenset sett i forhold til de mulighetene jordskifteloven og ”direkte reparsellering” legger opp til. Oppgaven kommer frem til at jordskifterettens overordnede kapasitet, kompetanse, generelle praksis i forhold og sammenlignet med kommunens saksbehandlingstid, kompetanse og praksis
hva angår slike prosesser – trolig tilsier at man skulle kunne si at ”jordskiftebrukerregimet” er mer effektivt. Det er likevel ingen garanti for at jordskifte er et mer effektivt virkemiddel for alle transformasjonsprosjekter.
Selve dannelsen av nye eiendomsenheter er et svært relevant tema i forhold til
byplanlegging og eiendomsutvikling både i Norge og internasjonalt. | nb_NO |
