Risiko ved transformasjon i Moss-region
Master thesis
Permanent lenke
http://hdl.handle.net/11250/296049Utgivelsesdato
2015-08-11Metadata
Vis full innførselSamlinger
- Master's theses (ILP) [763]
Sammendrag
Oppgaven går ut på å avdekke risiko ved transformasjon i Moss
-
regionen. Dette gjennom
in
tervju med utbyggere og eiendomsbesittere i transformasjonsområdet. Jeg har sett på teori
om risiko i transformasjonsområder og sammenlignet dette med det intervjuobjektene har
svart. Teori og praksis viser seg å være sammenfallende. I de teoriene jeg har
benyttet er det
ikke avdekket annen risiko enn det aktørene erfarer. De ulike aktørene har imidlertid
forskjellig risiko.
Moss
-
regionen er i en rivende utvikling etter at store områder har blitt ledige for byfornyelse
etter at mye av industrien har forlat
t byen. Moss kommune arbeider hardt med å få nye planer
på plass og private aktører har lagt planer for transformasjon. Jeg har valgt å intervjue aktører
som er i ulike faser av prosessen og som har ulike tomter og forutsetninger for å gjøre
eiendomsutvikl
ing.
Intervju
objektene er Rom Eiendom, Enata Eiendom og Høegh E
iendom.
Rom Eiendom har sitt utviklingsområde Sjøsiden midt i knutepunktutviklingen.
Høegh
E
iendom har kjøpt tidligere Petterson fabrikker og skal transformere et tidligere lukket
fabrik
kområ
de til en ny bydel. Enata E
iendom har kjøpt den tidligere Trioving fabrikken. Det
er også et lukket område som er noe enklere å utvikle da de ikke trenger å ta hensyn til
samferdsel og andre.
Det er forskjell på hvilken risiko de ulike aktørene er utsatt
for, både fordi de har ulike tomter
med ulik historikk, men også fordi de er i ulike faser av utviklingen.
Risiko i oppgaven blir delt opp i 4 hovedrisikoer: Reguleringsrisiko, finansieringsrisiko,
produksjonsrisiko og markedsrisiko. (Barlindhaug, Nordah
l 2005). Nyere teori,
(
Meel 2010
)
,
belyser de samme typer risiko, men som del av verdivurdering av utviklingseiendom. Sølve
Bærug
(Bærug
2012
)
ser på risiko i forbindelse med verdsetting av utviklingseiendom. Alle
tre har sammenfallende oppfatning av risi
ko som utbyggere i transformasjonsområder blir
utsatt for. Reguleringsrisiko
Rom E
iendom er i tidlig fase og dermed utsatt for reguleringsrisiko. Pga områdets sentrale
beliggenhet må de forholde seg til all infrastruktur som skal endres; Rv19, ferjekai,
havn,
jernbanetrase og stasjon, parkering og buss og er således svært utsatt for reguleringsrisiko.
Høegh E
iendom har direkte nytte av at togtraseen blir flyttet da deres eiendom da vil åpne seg
mot fjorden. De har løpende kontakt med kommunen, med ukentl
ige møter, slik at de kan
sette i gang detaljregulering så fort kommunedelplaner/sentrumsplaner er vedtatt.
Enata E
iendom legger i sin detaljregulering opp til høye bolig bygg, ca. 45 meter høye.
Kommunedelplanen har lagt opp til store grunnflater med nær
ing og lave bygg.
Finansieringsrisikoen
Finansrisikoen for de tre intervju objektene er svært forskjellig på grunn av forutsetningen
som lå til grunn for at de kjøpte.
Høegh E
iendom kjøpte eiendommen Verket og eier den 100% . Med en evigvarende
leiekon
trakt fra Petterson dekkes store deler av finanskostnadene med leieinntekter.
Rom E
iendom eier tomten sammen med Moss kommune og har derfor ikke lånekostnad, før
opsjonen om å kjøpe havna eventuelt kommer.
Enata E
iendom kjøpte eiendommen og har dermed fi
nanskostnad på lån fra de overtok.
Produksjonsrisikoen
Aktørene har ikke begynt med hovedproduksjon enda, dvs. at produksjonsrisikoen i liten grad
er på agendaen foreløpig. Et unntak er H
øegh E
iendom som har begynt å utvikle verneverdige
bygg . De har opp
levd at dette er forbundet med stor risiko, da det er vanskelig å forutse
kostnadene som påløper ved restaurering av gamle bygg ihht offentlige krav. De har løst
økonomiske overskridelser ved å bygge flere utleieenheter og dermed kunne øke
leieinntektene
. Markedsrisiko
Aktørene vil selge og leie ut sine eiendommer både før og etter Intercity toget kommer. Alle
har begynt å markedsføre sine prosjekter via skisser som viser hvordan områdene vil bli når
de står ferdige. Dette har ført til redaksjonell o
mta
le i aviser og media. Høegh E
iendom har
også benyttet sine lokaler til kulturaktiviteter for å gjøre sitt område kjent og for å få frem
tomtas kvaliteter da det tidligere fabrikkområdet har vært stengt og dermed ukjent for
allmennheten. Aktørene er ikke sp
esielt bekymret for markedsprisene. De mener at prisene i
dag er litt lave, men at de vil ta seg opp etter som markedet ser at byen utvikles.