Risiko ved transformasjon i Moss-region

Abstract

Oppgaven går ut på å avdekke risiko ved transformasjon i Moss - regionen. Dette gjennom in tervju med utbyggere og eiendomsbesittere i transformasjonsområdet. Jeg har sett på teori om risiko i transformasjonsområder og sammenlignet dette med det intervjuobjektene har svart. Teori og praksis viser seg å være sammenfallende. I de teoriene jeg har benyttet er det ikke avdekket annen risiko enn det aktørene erfarer. De ulike aktørene har imidlertid forskjellig risiko. Moss - regionen er i en rivende utvikling etter at store områder har blitt ledige for byfornyelse etter at mye av industrien har forlat t byen. Moss kommune arbeider hardt med å få nye planer på plass og private aktører har lagt planer for transformasjon. Jeg har valgt å intervjue aktører som er i ulike faser av prosessen og som har ulike tomter og forutsetninger for å gjøre eiendomsutvikl ing. Intervju objektene er Rom Eiendom, Enata Eiendom og Høegh E iendom. Rom Eiendom har sitt utviklingsområde Sjøsiden midt i knutepunktutviklingen. Høegh E iendom har kjøpt tidligere Petterson fabrikker og skal transformere et tidligere lukket fabrik kområ de til en ny bydel. Enata E iendom har kjøpt den tidligere Trioving fabrikken. Det er også et lukket område som er noe enklere å utvikle da de ikke trenger å ta hensyn til samferdsel og andre. Det er forskjell på hvilken risiko de ulike aktørene er utsatt for, både fordi de har ulike tomter med ulik historikk, men også fordi de er i ulike faser av utviklingen. Risiko i oppgaven blir delt opp i 4 hovedrisikoer: Reguleringsrisiko, finansieringsrisiko, produksjonsrisiko og markedsrisiko. (Barlindhaug, Nordah l 2005). Nyere teori, ( Meel 2010 ) , belyser de samme typer risiko, men som del av verdivurdering av utviklingseiendom. Sølve Bærug (Bærug 2012 ) ser på risiko i forbindelse med verdsetting av utviklingseiendom. Alle tre har sammenfallende oppfatning av risi ko som utbyggere i transformasjonsområder blir utsatt for. Reguleringsrisiko Rom E iendom er i tidlig fase og dermed utsatt for reguleringsrisiko. Pga områdets sentrale beliggenhet må de forholde seg til all infrastruktur som skal endres; Rv19, ferjekai, havn, jernbanetrase og stasjon, parkering og buss og er således svært utsatt for reguleringsrisiko. Høegh E iendom har direkte nytte av at togtraseen blir flyttet da deres eiendom da vil åpne seg mot fjorden. De har løpende kontakt med kommunen, med ukentl ige møter, slik at de kan sette i gang detaljregulering så fort kommunedelplaner/sentrumsplaner er vedtatt. Enata E iendom legger i sin detaljregulering opp til høye bolig bygg, ca. 45 meter høye. Kommunedelplanen har lagt opp til store grunnflater med nær ing og lave bygg. Finansieringsrisikoen Finansrisikoen for de tre intervju objektene er svært forskjellig på grunn av forutsetningen som lå til grunn for at de kjøpte. Høegh E iendom kjøpte eiendommen Verket og eier den 100% . Med en evigvarende leiekon trakt fra Petterson dekkes store deler av finanskostnadene med leieinntekter. Rom E iendom eier tomten sammen med Moss kommune og har derfor ikke lånekostnad, før opsjonen om å kjøpe havna eventuelt kommer. Enata E iendom kjøpte eiendommen og har dermed fi nanskostnad på lån fra de overtok. Produksjonsrisikoen Aktørene har ikke begynt med hovedproduksjon enda, dvs. at produksjonsrisikoen i liten grad er på agendaen foreløpig. Et unntak er H øegh E iendom som har begynt å utvikle verneverdige bygg . De har opp levd at dette er forbundet med stor risiko, da det er vanskelig å forutse kostnadene som påløper ved restaurering av gamle bygg ihht offentlige krav. De har løst økonomiske overskridelser ved å bygge flere utleieenheter og dermed kunne øke leieinntektene . Markedsrisiko Aktørene vil selge og leie ut sine eiendommer både før og etter Intercity toget kommer. Alle har begynt å markedsføre sine prosjekter via skisser som viser hvordan områdene vil bli når de står ferdige. Dette har ført til redaksjonell o mta le i aviser og media. Høegh E iendom har også benyttet sine lokaler til kulturaktiviteter for å gjøre sitt område kjent og for å få frem tomtas kvaliteter da det tidligere fabrikkområdet har vært stengt og dermed ukjent for allmennheten. Aktørene er ikke sp esielt bekymret for markedsprisene. De mener at prisene i dag er litt lave, men at de vil ta seg opp etter som markedet ser at byen utvikles.