Eiendomsutvikling i tidlig fase : reguleringsrisiko i reguleringsplan- og byggesaksprosessen

Abstract

The real estate developer has a number of factors and issues to consider during the property developments early phase. Regulation plan and building process is crucial for the real estate developer to get the desired outcome of the project. In connection with this, regulation risk is a significant uncertainty factor for the real estate developer. The relationship between the two processes and control risk is a relationship I want to highlight in this paper. Against this background, the thesis main issue as follows:

1. How does the real estate developer relate to and manage regulatory risk under regulation plan and building process of a transformation project?

The main issues were addressed through the issues: 2. How did the zoning process go and how aligned the real estate developer along the way? 3. How did the building application process go and how aligned the real estate developer along the way? 4. What were the outcomes in relation to the initial assumptions for the project? 5. Did the regulatory risk give an up or a downside for the project?

The case Værste Brygge was shelved in 2007 after approved construction project. In 2012 the real estate developer brushed dust of the project and restarted with the building application process. It turned out quickly that the project had to be made for new institutional assumptions and overarching framework.

According to my findings, the time played a major role. They used too much time on the project; which leads to that both the markets and other circumstances around the project changes. Moreover, clarifications along have been an important part of efforts in zoning process and building application process. It was important to clarify various issues and ensure good progress in these processes. For the project, it was important to get approved exemptions. The idea that the real estate developer had for Værste Brygge was not feasible with the new town development plan for Fredrikstad metropolitan area. There were also conflicting requirements of the various plans, and exemptions to these requirements had to be made. To apply for an exemption helped to raise the project's value in terms of getting ear and acceptance of the different conditions. In addition, the real estate developer had to go two rounds of applications for exemption. One round was due to miscommunication and an insufficient application. In the second round the real estate developer got the exemptions approved.

Flexibility and predictability were also something that was important to emphasize for the real estate developer, because the uncertainty may be resolved through dialogue and openness. Furthermore, it was because they could quickly adapt to new market expectations and assumptions of the area. The large transaction costs that arose between these projects were reengineering, transaction costs the real estate developer was applied both through new overarching plans and new guidelines for claim construction (TEK10). The new overarching plan had several new planning regulations, which gave effect on Værste Brygge project. The horizontal and vertical coordination also played a major role. The vertical coordination did reflected in that there were no overarching plans for the area. The horizontal coordination amounted to the extent that there was several sector authorities that report directly.

The outcome was an equal distribution between residential and commercial on the ground floor. In the exemption they were allowed both to combine active outreach activities with housing, where it was most appropriate having both. Moreover also gave the other exemptions with higher barley, higher utilization and a cantilevered corner a different outcome than the initial assumptions. With so much extra work and extensive reengineering in addition to the new town development plan, the regulatory risk has given a significant downside for the project. In addition, the real estate developer had thought that the project could be implemented without major changes. The upside was that they got the various exemptions approved. This came as a result of goodwill and negotiation culture seen from the real estate developer`s side, and gave the project the upside they needed to succeed. __________________________ Eiendomsutvikleren har en rekke forhold og problemstillinger å ta stilling til under eiendomsutviklingens tidlige fase. Reguleringsplan- og byggesaksprosessen er avgjørende for at eiendomsutvikleren skal få ønsket utfall av prosjektet. I den forbindelse er reguleringsrisikoen en vesentlig usikkerhetsfaktor for eiendomsutvikleren. Forholdet mellom disse to prosessene og reguleringsrisiko, er et forhold jeg ønsker å belyse i denne avhandlingen. Med dette som bakgrunn ble avhandlingens hovedproblemstilling slik: 1. Hvordan opptrer og forholder eiendomsutvikleren seg til reguleringsrisiko under reguleringsplan- og byggesaksprosessen til et transformasjonsprosjekt? Hovedproblemstillingene ble belyst gjennom underproblemstillingene: 2. Hvordan forløp reguleringsplanprosessen seg og hvordan innrettet eiendomsutvikleren seg underveis? 3. Hvordan forløp byggesaksprosessen seg og hvordan innrettet eiendomsutvikleren seg underveis? 4. Hva ble utfallene i forhold til de innledende forutsetningene for prosjektet? 5. Hadde reguleringsrisikoen en opp- eller nedside for prosjektet? Caset Værste Brygge ble lagt på is i 2007 etter godkjent rammesøknad. I 2012 børstet eiendomsutvikleren støvet av prosjektet og startet på nytt med søknadsprosessen. Det viste seg fort at prosjektet måtte gjøres om etter nye institusjonelle forutsetninger og overordnende rammer. I mine funn har tidsaspektet spilt en stor rolle. Det brukes lang tid, prosjektet stopper opp og det fører til at forutsetningene for både området og markedet endrer seg. Videre har avklaringer underveis vært en betydningsfull del av arbeidet med reguleringsplanog byggesaksprosessen. Det å avklare ulike problemstillinger og sikre en god fremdrift i disse prosessene var viktig. For prosjektet var det også viktig å få godkjent dispensasjonene. Planen eiendomsutvikleren hadde for Værste Brygge var ikke gjennomførbar med den nye kommunedelplanen for Fredrikstad byområde. Det var også kolliderende krav i de ulike planene, som førte til at dispensasjoner fra gjeldende planer var eneste utvei. Det å søke om dispensasjon var med på å løfte prosjektets verdi i form av å få gehør og aksept fra de ulike forholdene. I tillegg måtte eiendomsutvikleren gå to runder med dispensasjonssøknaden. I den første runden oppstod en kommunikasjonssvikt, og søknaden var ikke godt nok begrunnet. I den andre runden fikk eiendomsutvikleren godkjent dispensasjonen. Fleksibilitet og forutsigbarhet var også noe som var viktig å vektlegge for eiendomsutvikleren, fordi usikkerhet kan oppklares gjennom dialog og åpenhet. Det gjorde også at de raskt kunne tilpasse seg nye markedsforventninger og forutsetninger i området. De store transaksjonskostnadene som utspant seg mellom disse prosjektene var knyttet til omprosjekteringen og transaksjonskostnadene eiendomsutvikleren ble påført gjennom nye overordnende planer og med nye retningslinjer for krav til bygg (TEK10). Den nye overordnende planen hadde flere nye reguleringsbestemmelser som ga innvirkning på Værste Brygge-prosjektet. I tillegg spilte den horisontale og vertikale koordineringen en rolle for Værste Brygge-prosjektet. Den vertikale koordineringen gjorde seg utslag i at det ikke forelå noen overordnende planer for området. Den horisontale koordineringen gikk ut på at det var flere sektormyndigheter som hadde uttalelsesrett. Utfallet ble en lik fordeling mellom bolig og næring i første etasje. Dispensasjonen førte med seg at de fikk lov til å kombinere aktiv utadrettet virksomhet med boliger, da det var mest hensiktsmessig å ha begge deler. Videre åpnet de andre dispensasjonene for høyere bygg, høyere utnyttelsesgrad og et utkraget hjørne. Med så mye merarbeid og omfattende omprosjektering, i tillegg til den nye kommunedelplanen, har reguleringsrisikoen gitt en betydelig nedside for prosjektet. I tillegg anså eiendomsutvikleren at prosjektet kunne settes ut i livet uten de store forandringene. Oppsiden var at de fikk godkjent de ulike dispensasjonene. Denne oppsiden kom som et resultat av velvilje og forhandlingskultur, sett fra eiendomsutviklersiden. Dette er positivt, og ga prosjektet den oppsiden de trengte for å lykkes.