Negative servitutter som risiko for eiendomsutviklere

Abstract

I denne oppgaven har vi undersøkt hvilken risiko som knytter seg til negative servitutter, sett ut fra eiendomsutviklers ståsted. I løpet av oppgaven har det blitt en naturlig prosess å belyse konflikten som oppstår ved strid mellom reguleringsplan og negative servitutter. Negative servitutter, i form av strøkservitutter, ble i utgangspunktet stiftet for å være en privat regulering for et gitt område, i tiden før det var vanlig med reguleringsplaner.

I løpet av nyere tid har samfunnsutviklingen skapt behov for en tettere utbygging og andre boligtyper. Reguleringsplaner som åpner for en høyere utnyttelsesgrad strider ofte imot eksisterende strøkservitutter. Konflikten mellom reguleringsplan og negative servitutter har flere ganger vært behandlet i Høyesterett, blant annet HR-2008-484-A, Naturbetong-dommen. På bakgrunn av Naturbetong-dommen ble det fremmet et lovendringsforslag til plan- og bygningsloven, hvor strøkservitutter som hindret gjennomføringen av reguleringsplaner, skulle falle bort. Lovendringsforslaget ble kritisert, og ble dermed lagt på is. I forbindelse med lovendringsforslaget uttalte Stortingets energi- og miljøkomité at strøkservitutter kan legge restriksjoner for utbygging og føre til usikkerhet for eiendomsutviklere.

En negativ servitutt vil få virkninger dersom det er påtaleberettigede part(er) som påberoper seg servitutten. Således vil den negative servituttet bli et risikomoment for utvikler, dersom den er i strid med planen. Dagens lovgivning løser ikke det rettslige problemet mellom negative servitutter og reguleringsplaner. I forarbeidene til plan- og bygningsloven kommer det frem at det er opp til domstolene å avgjøre privatrettslige tvister. En negativ servitutt vil være et risikomoment for utvikler, ettersom domstolene kan tolke servitutter noe forskjellig, og hver sak vil være unik.

Vi har prøv å kartlegge hvilken risiko negative servitutter utgjør for eiendomsutviklere. For å få en grundigere besvarelse av hovedproblemstillingen har vi stilt følgende delproblemstillinger; • Hvilken risiko utgjør negative servitutter i plan- og bygningsprosessen? • Hvilken risiko knytter seg til forhandling og håndtering av negative servitutter? • Hvilken risiko knyttet til negative servitutter utspiller seg ved å bringe en sak opp for domstolene?

For å besvare problemstillingene er det brukt en kombinasjon av kvalitativ og juridisk metode. Det er anvendt et forskningsdesign basert på litteraturstudie og en analyse av to utvalgte rettsavgjørelser. Vi har valgte å se på HR-2008-484-A, Naturbetong-dommen, og LB-2014-62617, omtalt som Neptune-dommen. Begge dommene er av nyere tid, og omhandler konflikten mellom reguleringsplan og negative servitutter. Uttalelser fra Høyesterettsavgjørelsen er med på å sette rammene og gir føringer i lagmannsrettsavgjørelsen.

Gjennom analysen viser vi at utvikler, i praksis, ikke tar i bruk alle virkemidler som kan benyttes ved håndtering av negative servitutter. Hovedvekten av risikoen knyttet til negative servitutter viser seg å være tidsbruken på det enkelte prosjektet, som også kan bidra til økte kostnader for utvikler. I tids- og kostnadsaspektet ligger momenter som protester, klager på vedtak og rammetillatelse, begjæring om midlertidig forføyning og konsekvenser av domstolsprøving.

Risikovurderingen som utvikler må ta, er om det er mer formålstjenlig å starte utbyggingen, fremfor å avklare eventuelle privatrettslige forhold knyttet til tomten i forkant.