Tak som tomt : hvordan identifisere lønnsomme prosjekter?

Abstract

Tema for oppgaven er utvikling av boliger på tak, i form av påbygging av eksisterende boligblokker. Oppgaven utforsker hvordan man som kommersiell eiendomsutvikler kan gå frem for å identifisere lønnsomme påbyggingsprosjekter på en mest mulig ressurseffektiv måte i tidlig fase.

Bakgrunn for valg av tema er den økende boligmangelen i Oslo, myndighetenes fokus på bærekraftig fortetting rundt knutepunktene og en arealknapphet som driver for økte tomte- og boligpriser. Som en konsekvens av dette, har myndighetene blant annet løftet blikket mot byens tak og gjort det enklere å få aksept for å konvertere eksisterende råloft til boligformål. Dette har medført at kommersielle eiendomsutviklere har begynt med loftsutvikling som en egen nisje. Oppgaven tar utgangspunkt i denne ideen og undersøker om det er grunnlag for å også erverve og utvikle nye, selvstendige boliger på eksisterende tak i form av påbygg på en lønnsom måte.

Det finnes per i dag begrenset med litteratur på feltet. Dette har gitt oppgaven en praktisk tilnærming. I første del av oppgaven gjennomgås bakgrunn og teori rundt kommersiell eiendomsutvikling og myndighetenes fortettingsstrategi. Hensikten med dette er å belyse hvordan påbygging kan bidra til å oppnå målet om en bærekraftig byutvikling for å oppnå aksept hos myndighetene. Deretter belyses relevante teorier rundt de juridiske, tekniske og økonomiske utfordringene et slikt prosjekt medfører, før det vises til referanseprosjekter for hvordan disse utfordringene kan håndteres. Dette danner grunnlaget for empiridelen, hvor det presenteres et dybdeintervju med en kommersiell loftsutvikler for å se på overføringsverdien fra denne typer prosjekter. Basert på teoridelen og dybdeintervjuet er det gjennomført et praktisk case-studie. Resultatene fra undersøkelsene oppsummeres og presenteres i et arbeidsflytskjema for fremgangsmåten i utsjekkingen av potensielle prosjekter.

Analysene viser at det er et utviklingpotensiale for påbygging av boliger på byens tak, men høy risiko og usikkerhet knyttet til prosjektkostnadene taler for at man bør vise varsomhet i å satse på dette som en egen nisje, da man bør opp i et høyt volum for å oppnå god lønnsomhet.