Fortetting i hytteområder - privatrettslige utfordringer og virkemidler i gjennomføringsfasen

Abstract

Denne oppgaven tar sikte på å belyse hvilke utfordringer som avdekkes i et hyttefortettingsprosjekt. Gjennom planfasen av reguleringsarbeidet er det flere privatrettslige utfordringer som oppstår. De fleste belyses godt gjennom merknader og innspill som har kommet inn. Oppgaven ser også på hvordan kommunen håndterer privatrettslige utfordringer underveis i prosessen, samt mulige framtidige utfordringer. Avslutningsvis ser oppgaven på hvilke virkemidler som er til disposisjon i gjennomføringsfasen dersom partene ikke blir enige. Oppgaven tar utgangspunkt i en reguleringsplan som ble vedtatt 11. desember 2014. Reguleringsområdet ligger på Hisøy i Arendal, og er i dag et eksisterende hyttefelt som heter Grødevigen. Reguleringsplanen legger til rette for fortetting av 24 nye hytter i området.

De privatrettslige utfordringene som har blitt avdekket i planfasen er blant annet veien inn til hyttefeltet, parkeringsplassene og arealet langs vannet. Det er i hovedsak ikke kommunen sin oppgave å håndtere privatrettslige forhold. Det kan likevel nevnes flere forhold hvor kommunen enten har lagt forutsetninger som påvirker privatrettslige forhold, lagt begrensninger, eller hvor det kan oppstå framtidige privatrettslige utfordringer. Dette gjelder blant annet i forhold til eksisterende eiendomsgrenser, rekkefølgebestemmelse som sier at vei skal ha støvfritt dekke, at det er avsatt areal til parkering, og til slutt framtidige privatrettslige utfordringer knyttet til båtfestene. Virkemidler som er til disposisjon i gjennomføringsfasen er blant annet jordskiftesak etter jordskifteloven og skjønn etter vegloven ved utfordringer knyttet til privat vei. Jordskifteretten kan fastsette en bruksordning hvor de kan pålegge felles tiltak og felles investering, samt opprette et lag og fastsette vedtekter. Ved uenigheter knyttet til inndeling av nye tomter kan man benytte seg av grensefastsetting etter jordskifteloven. Grunneier har rett til å kreve arealet innløst innen 3 år, og kommunen har rett til å kjøpe arealet innen 10 år. For å få klarhet i båtfestene som omhandler dette arealet, kan man benytte seg av rettsutgreiing etter jordskifteloven.