Lovbestemt innløsning av festetomter : med vekt på verdsetting

Abstract

Denne masteroppgaven tar for seg lovbestemt innløsning av festetomt etter tomtefesteloven av 1996. Tomtefesteinstitusjonens historiske utvikling gjennomgås for å underbygge hvorfor lovgivning var nødvendig. Hensynene bak loven er presentert sammen med vilkårene for å kreve innløsning for feste av tomt til bolig og fritid. I tillegg tar den for seg verdsetting av festetomter for å kunne fastsette riktig innløsningssum.

Avhandlingen er basert på analyse av ulike rettskilder for tomtefeste og litteratur om emnet. Hensikten med oppgaven er å klarlegge innløsnings-reglene, samt hvilken virkning og samfunnsmessige betydning de har. Avhandlingen anses å være et bidrag til parter som skal gjennomføre innløsning av festet bolig- eller fritidstomt.

Oppgaven bekrefter at bortfesters rettsstilling har blitt noe svekket etter at tomtefeste ble lovregulert. Flere endringslover er vedtatt og lovgivers ønske om å verne festers interesser har vært fremtredende.

Vilkårene for hvem som kan innløse og når innløsning kan skje er enkle, så dette er ikke grunnen til de mange konfliktene knyttet til tomtefeste. Konfliktene som oppstår dreier seg ofte om fastsettelse av innløsnings-summen. Etter vilkårene vil festetomter med tidsbegrensede avtaler i noen tilfeller ha behov for verdsetting. Verdsetting etter reglene blir i enkelte tilfeller lavere enn reell markedsverdi, som fører til at innløsningssummen også blir lavere. For bortfester oppleves det som urettferdig.

Oppgaven tar for seg ulike verdsettingsmetoder, og anbefaler fremgangsmåte ved verdsetting i tråd med loven for ulike typer festetomter. Innløsningsreglene antas å skape flere rettstvister enn nødvendig mellom partene i et festeforhold. En rettferdig forlengelsesrett antas å kunne dekke de behov partene har, samtidig som den vil kunne redusere konfliktene. This master thesis concerns purchase of Norwegian leasehold estate by “tomtefesteloven”. The leasehold estate institution and its historical development is discussed in order to justify its existence. Underlying considerations of the law are presented concurrently with the stipulations for demanding purchase of property, for both private and recreational use. It also deals with the valuation of leasehold estate in order to establish a correct amount by the rules of the law. The thesis is based on analysis of law sources relating to leasehold estate, as well as literature. The purpose of this paper is to clarify the rules, as well as their effect and societal impact. The thesis can be regarded as source of information for parties involved in purchase of leaseholde estate. The paper confirms that the lessors legal position has become somewhat weakened after the leasehold estate became regulated by law. Multiple changes to the law have been enacted, and the desires of the lawmakers to protect the interest of the lessee. The stipulations regarding who can purchace and when are simple, and therefor not the source of the many conflicts related to leasehold estate. The conflicts are often related to the calculation of compensation. The appraisal will on some occasion be lower than market value, which in turn leads to a lower purchase price. For the lessor, this can come across as unreasonable or unjust. The paper discusses different methods of appraisal, and makes procedural recommendations in accordance with regulations for various leasehold estates. The rules are likely to produce more legal disputes than necessary between the parties in a leasehold estate relationship. A fair extension entitlement is assumed to cover the needs of the parties in the leashold commitment, as well as to reduce the level of conflict.