Fleksibilitet og forutsigbarhet : utbyggers risiko knyttet til reguleringsplanlegging og utbyggingsavtaler

Abstract

Tema for dette studiet har vært utbyggers opplevelse av risiko ved fleksibilitet og forutsigbarhet i planarbeid og utbyggingsavtaler. I Norge står kommunale planmyndigheters rett til å regulere fremtidig bruk av arealer sterkt, det kan derfor utarbeides planer som i stor eller liten grad skaper forutsigbarhet, samt fleksibilitet. Dette vil videre kunne ha påvirkning på utbyggingsavtalen, som åpner for at utbygger og kommune kan komme frem til fleksible løsninger for realisering av reguleringsplaner. Fokus har dermed vært hvilke konsekvenser de ulike tilnærmingene til planarbeid og utbyggingsavtaler har på utbyggeres risiko. Studiet har blitt gjennomført i Fredrikstad kommune. Teoridelen av oppgaven har blitt behandlet med utgangspunkt i det norske plansystemet, utredninger og annen litteratur som omhandler risiko og forhandlingsteori. Empirien er innhentet gjennom en kvalitativ tilnærming, herunder dybdeintervju. Utvalg av respondenter er gjort med grunnlag i deres relevante roller innenfor studiets tematikk. Utvalg består dermed av tre eiendomsutviklere/utbyggere og en som besitter politisk verv i plangruppen for Fredrikstad kommune. Studiet slår fast at kommunale planmyndigheter har lagt stort fokus på forutsigbarhet i planarbeidet. Dette er gjort ved utarbeidelse av en rigid kommuneplan, med detaljerte bestemmelser, samt kommunens «prosessledende beslutninger». Kommunen har med grunnlag i næringslivets ønsker forsøkt å legge til rette for forutsigbarhet i plan, men empirien tyder på at de har gått for langt i dette arbeidet og begrenset den fleksibiliteten plansystemet og dens lovverk legger opp til. Videre er det knyttet problematikk til utbyggers opplevelse av risiko ved inngåelse av utbyggingsavtaler, og maktforholdet mellom partene ved slike forhandlinger.

The theme for this study has been the developer's experience of the risk with flexibility and predictability in planning work and development agreements. In Norway, the right of municipal planning authorities to regulate future land use is strong, plans can therefore be built to have a large or small degree of predictability, as well as flexibility. This could also have an impact on the development agreement, which allows the developer and the municipality to come up with flexible solutions for the realization of zoning plans. The focus has thus been on the consequences of the various approaches to the planning work and the development agreements on the developers' risk. The study has been carried out in Fredrikstad municipality, with a selection of respondents, three of whom are real estate developers and one who sits in the planning group as a politician. The theoretical part of the thesis has been treated on the basis of the Norwegian planning system, Norwegian planning legislation, reports and other literature that deals with risk and negotiation theory. The empirical data is obtained through a qualitative approach, including interviews with the respondents mentioned in the section above. The study can establish that municipal planning authorities have placed great focus on predictability in planning work. This is done by preparing a rigid municipal plan, with detailed restrictions, as well as the municipality's "process-leading decisions". Based on the wishes of the real estate developers/ business community, the municipality has tried to facilitate predictability in the plan, but the empirical evidence indicates that they have gone too far in this work and limited the flexibility the planning system provides. Furthermore, problems are associated with the developer's experience of risk when concluding development agreements, and the power relationship between the parties in such negotiations