En studie av hvordan avstand til togstasjon påvirker kvadratmeterprisen for ulike leilighetsstørrelser

Abstract

I denne masteroppgaven studeres det hvordan avstand til togstasjon påvirker leilighetspriser i byene Lillestrøm, Sandvika og Ski. I tillegg vil det bli gjort grundigere undersøkelser på om ulike leilighetsstørrelser blir påvirket forskjellig av avstanden til togstasjon. Formålet er å gi en ny innsikt i hvordan ulike kjøpegrupper vurderer nærhet til togstasjon som et attributt etter den hedoniske metoden. Her vil studiens resultater sammenlignes med tidligere funn for å se om det er likheter, eller motsetninger når et boligsegment justeres etter størrelse.

Studien baserer seg i hovedsak på teori om tilbud og etterspørsel i et makro- og mikroøkonomisk perspektiv, mono- og polysentrisk byteori samt bid-rent teori for boligmarkedet. De forskjellige teoriene belyser både hvordan avstand til togstasjon kan påvirke leilighetsprisene, samt gi en forståelse for hvordan ulikheter i kjøpegruppene kan påvirke lokasjonsvalg.

Den hedoniske metoden brukes som et grunnlag for å kunne studere enkeltattributter og den implisitte verdien som tilhører attributtet. Metoden bygger på et prinsipp om at en vare består av en rekke slike attributter, og at for en kjøper tilfører attributtene en verdi. Denne verdien kommer normalt sett ikke til syne annet enn gjennom salgsprisen av varen, men gjennom bruken av multippel regresjon kan den implisitte prisen og betalingsviljen for avstand til togstasjon måles. Gjennom bruken av multippel regresjon vil avstandsvariabelen justeres i forhold til andre utvalgte variabler for å gi et så nøyaktig estimat som mulig.

Studiens utvalg omfatter alle blokkleiligheter omsatt i perioden 2007-2020 for byene Lillestrøm, Ski og Sandvika. I tillegg avgrenses observasjonene til å kun være inntil 2 km fra togstasjonen. Observasjonene er hentet fra Eiendomsverdi sin database gjennom særegen avtale.

Resultatene viser at det er moderat til stor forskjell i hvilken grad ulike kjøpegrupper verdsetter avstand til togstasjon. Funnene viser at leilighetsprisene synker med økt avstand i tråd med eksisterende teori, men at det er store forskjeller når leilighetssegmentet deles opp i ulike undersegmenter. I tillegg viser resultatene at det også eksisterer forskjeller mellom de tre byene. Ikke bare er det forskjeller i hvor mye avstand påvirker leilighetsprisene, men det er også forskjeller i hvor mye de ulike segmentene blir påvirket.

This master thesis studies how distance to train station affects the prices of apartments in Lillestrøm, Sandvika and Ski. In addition, a more thorough study will be made into whether different apartment sizes are affected differently by the distance to the train station. The purpose is to provide a new insight into how different purchasing groups consider proximity to the train station as an attribute according to the hedonic method. The results of this study will be compared with previous findings to see if there are similarities or contradictions when housing segments are adjusted according to size. The study is mainly based on macro- and microeconomic theory, mono- and polycentric theory as well as bid-rent theory for the housing market. The various theories shed light on how distance to the train station can affect apartment prices, as well as provide an understanding of how differences in the purchasing groups can affect location choices.