Den bymessige og bærekraftige byen fra et eiendomsutviklingsperspektiv

Abstract

Private utbyggere har fått en større rolle i å forme byen. Kritiske røster hevder at det ikke bygges bymessig nok. Det bygges for tett med en lav grad av variasjon i arkitektur og farger og det tilrettelegges ikke for et rikt gateliv. Samtidig beveger samfunnet seg i en retning hvor bærekraft prioriteres. Hvordan forholder eiendomsutviklere seg til bymessighet og bærekraft?

Problemstillingen ble konkretisert til tre eiendomsprosjekter, Brødfabrikken, Marienfryd og Ensjøhøyden som ligger på Løren og Ensjø i Oslo. Prosjektledere ble intervjuet og observasjon ble brukt for ytterligere datainnsamling. Funnene og datainnsamlingen ble drøftet opp mot teori og internt mellom prosjektene.

Eiendomsutviklerne fremstod som tilpasningsdyktige og markedsbevisste med langsiktig tankegang. De ser både utfordringer og muligheter rundt innvendige møteplasser, fleksible arealer, variasjon i arkitektur, prisklasser og klimavennlige løsninger. Bygge høyt og tett nært kollektivknutepunkt ser de på som både bymessig og bærekraftig. Prosjektene Brødfabrikken, Marienfryd og Ensjøhøyden har alle flere gode kvaliteter, men ulike vektlegginger. Prosjektene varier i stor grad på fasader, kobling mellom bygg og gate, og innramming av gårdsrom.

Et viktig element i bymessighet er den menneskelige skala. Opplevelsen for en ikke beboer, det å inkludere bygget i gata med fokus på både førsteetasjen og kantsonen. Første etasje kan utgjøre opptil 90 % av opplevelsen for personer på gatenivå. Et fellestrekk for caseprosjektene er at betydningen av første etasje med hensyn til bymessighet ikke er ivaretatt i tilstrekkelig grad, her ligger det muligheter for fremtidige tilsvarende prosjekter.

Caseprosjektene, som er et par år gamle, har ikke hatt spesielt fokus på bærekraft, men de to-tre siste årene har det blitt et markant skifte med fokus på bærekraft hos de respektive selskapene. De intervjuede prosjektlederne knyttet bærekraft mot klima, miljø og (prosjekt)økonomi, og i mindre grad den sosiale dimensjonen. Flere er villig til å være tidlig ute med miljøsertifiserte bygg, selv om marked «enda» ikke er villig til å betale ekstra.

Private real estate developers have been given a greater role in city design. Critical voices claim that it is not being built sufficient with urban design. It is built too dense with a low degree of variation in architecture and colors and a design which do not facilitate rich street life. At the same time, society is moving in a direction where sustainability is at priority. How do real estate developers comply with urban design and sustainability? Three real estate projects, Brødfabrikken, Marienfryd and Ensjøhøyden, located at Løren and Ensjø in Oslo were selected as case projects. Project managers were interviewed, and observation was used for further data collection. The findings and data collection were discussed related to theory and internally between the projects. The property developers appeared adaptable, conscious of the market and as if they had a long-term vision. They see opportunities around inside meeting places, flexible areas, variation in architecture, price ranges and climate-friendly solutions. Building high and close to the public transport hub they see as both urban and sustainable. The projects Brødfabrikken, Marienfryd and Ensjøhøyden all have several good qualities but different emphasis. The projects vary widely on facades, link between building and street and framing of courtyards. An important element in urban design is the human scale. The experience for a non-resident, including the building in the street with focus on both ground floor and the edge zone. The ground floor can contribute up till 90 % of the experience for a person at street level. A common characteristic is that the importance of the ground floor with respect to the urban design is less taken care of, here is opportunities for future corresponding projects. The case projects, which are a couple of years old, have not had a particular focus on sustainability, however the two, three last years there has been a significant shift with focus on sustainability. The interviewed project managers linked suistanability to clima and environment and (project) economy, and less to the social dimension. Several are willing to be early adapters with environmentally certified buildings even though the market is not "willing" to pay extra.