Direkte og indirekte eiendomsinvesteringer i Norge : et historisk perspektiv

Abstract

I lang tid har det vært et tverrpolitisk mål om at nordmenn skal eie sin egen bolig og for mange er selveid bolig et av de viktigste velferdsgodene. Parallelt med boligprisveksten fra tidlig på 1990-tallet er det mye som tyder på at det kan ha utviklet seg en generell misoppfatning blant det norske folk om at bolig er en investering med lav risiko og høy avkastning. Av den grunn er hensikten med denne utredningen å finne ut hvordan bolig- og eiendomsinvesteringer har prestert i forhold til aksje- og fondsinvesteringer i et historisk perspektiv. I perioden 1900-2017 finner vi at aksjeinvesteringer har gitt høyere årlig avkastning enn boliginvesteringer i 8/12 tiårsperioder. Det fremkommer av regresjonsanalyser at det å investere i aksjer har gitt signifikant meravkastning i både perioden 1900-1950 og 1950-2017. For å se om dette er et resultat av høyere risiko benyttes risikojusterte prestasjonsmål. Selv ved å hensynta risiko har aksjeinvesteringer gitt den høyeste avkastningen i 8/12 tiårsperioder. Derimot finner vi at boliginvesteringer fra 2000-2017 kan ha gitt bedre risikojustert avkastning enn aksjeinvesteringer og at det er kun de om lag siste 30 årene at boliginvesteringer i det hele tatt kan måle seg med aksjeinvesteringer. Tidligere forskning konkluderer i stor grad at forskjellige eiendomsinvesteringer innehar diversifiseringsegenskaper i en portefølje med aksjer og obligasjoner. Vi avdekker at direkte boliginvesteringer også er lavt korrelert med både aksje- og obligasjonsmarkedet og kan inneha tilsvarende egenskaper. Basert på våre analyser har Kristiansand gitt høyest gjennomsnittlig årlig avkastning i perioden 1900-2017 og det er kun fra tidlig 1990-tallet at avkastningen på boliginvesteringer i Oslo er høyere enn i resten av landet. Videre finner vi at eiendomsaksjer i perioden 2001-2019 har hatt noe lavere avkastning og standardavvik enn OSEBX. Noterte eiendomsfond har gitt høyere avkastning med et høyere standardavvik enn OSEFX i perioden 2012-2019. En vedvarende boligprisvekst utover fundamentale verdier som byggekostnader og lønnsvekst vil trolig medføre et enda mer spekulativt boligmarked enn i dag. Noe som kan stride mot prinsippene om bolig som et velferdsgode.