Negative servitutter til besvær : ekspropriasjon eller avskiping?

Abstract

Oppgaven tar for seg negative byggeservitutter og hvordan disse kan fjernes på en hensiktsmessig måte. Fra tiltakshavers side oppstår behovet for å fjerne en negativ servitutt når servitutten hindrer gjennomføringen av et boligprosjekt. Gjeldende rett er at tiltakshaver selv må besørge å fjerne servitutten, selv om tiltaket ellers er i samsvar med gjeldende arealplan. Servitutter kan opphøre gjennom både avtale og lovbestemte virkemidler. Utgangspunktet for denne oppgaven er en sammenligning av de lovbestemte virkemidlene avskiping og ekspropriasjon, jf. servl. § 7 og orl. § 2 nr. 31. Begge virkemidlene kan benyttes til å fjerne negative servitutter som hindrer boligbygging. Oppgaven søker å finne svar på hvilket av virkemidlene tiltakshaver burde benytte. For å måle virkemidlenes egnethet har jeg lagt til grunn kriteriene: gjennomslagskraft, saksbehandlingstid, erstatningsnivå og hvilke momenter som vektlegges i saksbehandlingen. Kriteriene undersøkes gjennom studier av til sammen 14 ekspropriasjon- og avskipingssaker, og to erstatningsskjønn. Som et supplement til dokumentstudiene har jeg intervjuet tre jordskiftedommere og én saksbehandler hos Fylkesmannen. Materialet utgjør oppgavens empiriske grunnlag. Oppgavens teoretiske grunnlag bygger på aktuelle lovbestemmelser, forarbeider, rettspraksis og juridisk litteratur. Gjennom drøftelsen av det empiriske og teoretiske materialet har jeg kommet frem til at begge virkemidlene har fordeler og ulemper. Hvilket virkemiddel som er mest velegnet beror i stor grad på situasjonen og egenskaper hos tiltakshaver. Studien har vist at i enkelte tilfeller må avskiping benyttes. Dette gjelder når servitutten skal fjernes etter at boligen er reist, og når tiltaket innebærer utvidelse av eksisterende bolig uten at ny boenhet opprettes. For at ekspropriasjon kan benyttes er det avgjørende hva samfunnet gjennom planleggingen har ment at tomten skal brukes til. Tiltakshavere som ønsker å fjerne en negativ servitutt må derfor kartlegge om ønsket er sammenfallende med samfunnets interesser. Ved avskiping er fokuset rettet mot eiendommene, og de samfunnsmessige interessene kan tillegges vekt. Studien viser videre at saksbehandlingstiden ved avskiping trolig er kortere enn ved ekspropriasjon. Når det kommer til erstatningsnivået, viser studien at erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon er begrenset til rettighetshavernes økonomiske tap. Ved avskiping er det ofte aktuelt med et påslag utover det økonomiske tapet. Forholdet medfører at ekspropriasjon kan være det mest hensiktsmessige virkemiddelet, spesielt hvis det er tale om en strøksservitutt med mange rettighetshavere.

This thesis deals with negative civil easements and how they may be removed in an efficient manner. From the developer’s perspective, the need to remove a negative easement arises when the easement obstructs the completion of a housing project. The current jurisdiction is that the developer must take care to remove the easement himself, even if the project is otherwise in accordance with the current area plan. Easements may cease through both agreements between the stakeholders, and statutory measures. The starting point of this thesis is a comparison study of two statutory instruments; abolishment and expropriation, cf. the easement act § 7 and the expropriation act § 2 no. 31. Both remedies can be used to remove negative easements that prevent housing construction. The focus point of this thesis is to determine which remedy the developer should use. In order to measure the remedy’s appropriateness, four criteria have been established: impact, processing time, level of compensation, and which factors are emphasized during the proceedings. The criteria are examined through 14 expropriation- and abolishment cases, and two compensation claims. Additionally, three land consolidations judges and one executive officer at the County Governor have been interviewed. This material constitutes the empirical basis of the thesis, and the theoretical foundation is based on relevant legal provisions, preparatory work, case law, and legal theory. Through the discussion of the empirical and theoretical material, I have concluded that both instruments have advantages and disadvantages. The most suitable remedy depends largely on the situation and characteristics of the developer. The study has shown that, in some cases, abolishment is the only option. This applies when the easement must be removed after the construction is complete, and when the measure involves expanding existing houses, without the creation of new housing units. For expropriation to be used, the community’s area plan for the specific plot is the decisive factor. Developers that want to remove negative easement must, therefore, find out whether their desire coincides with the interests of the public. In the case of abolishment, the focus is on the properties, and the communal interests can be emphasized. The study also suggests that the processing time for abolishment cases is shorter compared to those of expropriation. Regarding the level of compensation for the loss of the easement, the study shows that the compensation for expropriation is limited to the stakeholders' financial loss. For abolishment, it is often necessary with a supplement beyond the financial loss. This means that expropriation can be the most appropriate remedy, especially if it is an easement with many stakeholders.