Planskygge : båndleggingseffekter på ulike eiendomssegmenter under planlegging av offentlig infrastruktur

Abstract

I Norge står planmyndighetenes rett til å regulere fremtidig bruk av arealer sterkt. Dette kan imidlertid resultere i en del uheldige konsekvenser for ulike grunneiere. Med fokus på langsiktig arealplanlegging tilknyttet fremtidig jernbane og vei vil enkelte eiendomsobjekter kunne miste sin verdi, samt vanskeliggjøre ønsket bruk, utvikling og vedlikehold under båndlegging. Tidsrommet som er undersøkt er fra løse planer om infrastrukturutbygging, til trasé eller hensynssone har fått sitt inntog i kommuneplanen, og mulig tidlig innløsning i regi av Bane NOR eller Statens vegvesen kan skje. Dette fenomenet blir i oppgaven definert som «planskyggen», og vil bli utredet.

Konsekvensene «planskyggen» har på ulik type eiendom, vil bli prøvd belyst gjennom eiendomssegmentene bolig, utviklingstomt, næring og dyrkamark. Hvilke konsekvenser «planskyggen» har for ulike grunneiere, hvordan den hindrer utvikling samt hvordan den påvirker eiendommens verdi vil stå sentralt. Videre vil innløsningsmulighetene for de ulike eiendomssegmentene samt prosesshåndteringen belyses.

Teoridelen i oppgaven knytter seg opp til det norske plansystemet, norsk og internasjonalt lovverk, juridisk litteratur samt Statens Vegvesens og Bane NORs retningslinjer for tidlig innløsning. Selve forskningsdelen baserer seg på kvalitativ informasjonsinnhenting gjennom dybdeintervjuer med ulike tiltakshavere (Statens vegvesen og Bane NOR) og grunneiere i de ulike eiendomssegmentene.

Dybdeintervjuene forteller om en frustrasjon knyttet til eiendommens rådighetsbegrensning, kombinert med usikkerheten om eiendommen vil innløses en gang i fremtiden. Segmentene næringseiendom og dyrkamark ser ikke ut til å bli påvirket betydningsfullt av «planskyggeeffektene» på kommuneplannivå. Imidlertid viser samtlige næringseiendomseiere til en teori om at jo større næringseiendom du innehar, jo mer sannsynlig er det at man vil bli rammet av «planskyggeeffekter» på et tidlig planleggingsstadium. Bolig- og utviklingseiendom er de segmentene som ser ut til å bli påvirket i større grad av «planskyggeeffektene» på kommuneplannivå. Dette knytter seg både til de psykiske effektene av «planskyggen», men også potensiell nedgang i markedsverdi.

In Norway the land planning authorities’ rights to regulate future use of land stand strong. However, this can result in some unfortunate consequences for different landowners. With focus on long-term spatial planning regarding future rail and road development, some property objects may lose their market position, as well as complicate the desired use, development and maintenance. The time period examined is from loose plans regarding infrastructure development, to pathways or consideration zone has gained its entrance into the municipal master plan. This phenomenon is defined in the thesis as "planskygge" (shadow of long-term planning) and will be investigated. The way out of this phenomenon is also limited, nevertheless Bane NOR and Statens vegvesen has guidelines regarding early acquisition of property which can be used under certain conditions.

The consequences the phenomenon has on different types of property, will be investigated through the real estate segments housing, development site, commercial real estate and farmland. The consequences for different landowners, how it prevents development and how it affects the value of the property will also be central. Furthermore, the early acquisition of property options for the various property segments and the process management will also be highlighted.

The theoretical part of the thesis is related to the Norwegian planning system, Norwegian and international law and case law, legal literature, and the guidelines for early acquisition of property from Statens vegvesen and Bane NOR. The research part itself is based on qualitative information gathering through in-depth interviews with various infrastructure developers (Statens vegvesen and Bane NOR) and landowners in various property segments.

The in-depth interviews tell of a frustration associated with the property's limitation regarding the right of disposal, combined with the uncertainty about the property being acquired once in the future. The segments commercial estate and farmland do not appear to be significantly affected by the phenomenon at the municipal master plan level. However, all commercial estate owners point to a theory that the larger the commercial estate you hold, the more likely you are to be hit by "shady effects" at an early planning stage. Housing and development property are the segments that appear to be affected to a greater extent by the phenomenon at the municipal master plan level. This is related both to the psychological effects and also to a potential decrease in market value.