Boligmarkedet i Oslo : er det priskonvergens eller prisdivergens?

Abstract

I denne masteroppgaven undersøkes det hvorvidt det er priskonvergens eller prisdivergens i boligmarkedet i Oslo. Teorigrunnlaget for denne oppgaven er teori om beta- og sigmakonvergens, samt teori om boligpriser. Tilnærmingsmåten som er benyttet er kvantitativ, hvor det benyttes kvantitative analyser og grafiske framstillinger utført i Excel og R Studio. Analysen tar utgangspunkt i et datasett fra Eiendomsverdi som viser blant annet salgspris, kvadratmeterpris og bydel på salg av boliger i Oslo i perioden 2008-2017. Andre datakilder er tall fra Oslo kommune og fra Statistisk sentralbyrå. Disse har blitt benyttet i forbindelse med undersøkelsen av fundamentale faktorer i boligmarkedet, som styringsrente, husholdningens inntekt, boligutbygging, nettoinnflytting og arbeidsledighet. Videre ble det anvendt regresjonsanalysen til å undersøke styrken på priskonvergensen eller prisdivergensen. Den kvantitative analysen viser en svak prisdivergens når det gjelder både absolutte priser og priser per kvadratmeter. Det betyr at boligprisene i dyre områder øker mer enn boligprisene i billigere områder. Imidlertid finnes det også perioder med priskonvergens, hvor boligprisene i billige områder øker mer enn boligprisene i dyrere områder. Resultatet fra regresjonsanalysen tyder også på en svak prisdivergens, men det er ikke-signifikant. En mulig forklaring på et ikkeentydig svar er at resultatet avhenger av hvilken periode man tar utgangpunkt i. Det er nemlig slik at utviklingen i boligmarkedet kjennetegnes ved perioder av både priskonvergens og prisdivergens.

In this master thesis I have investigated whether there is price convergence or price divergence in Oslo’s property market. The theoretical basis for this master thesis is theory of beta and sigma convergence, as well as theory of house prices. The method used in this paper is quantitative, as I use analyzes and graphical representations performed in Excel and R Studio. The analysis is based on a data set from Eiendomsverdi, which shows, among other things, sales price, square meter price and district for the sales of properties in Oslo in the period 2008-2017. Other data sources are numbers from Oslo kommune and from Statistisk sentralbyrå (SSB). These have been used in the examination of fundamental factors in the housing market, such as policy rate, household income, housing development, net immigration and unemployment. Furthermore, the regression analysis has been used to investigate the strength of price convergence or price divergence. The quantitative analysis shows a weak price divergence in terms of both absolute prices and prices per square meter. This means that property prices in expensive areas increase more than property prices in cheaper areas. Although periods of price convergence can also be found, meaning that property prices in cheaper areas increase more than property prices in expensive areas. The result of the regression analysis also indicates a weak price divergence, but it is not significant. One possible explanation for this ambiguous answer is that the result depends on the starting point of analyzed period. In fact, developments in the housing market are characterized by periods of both price convergence and price convergence.