BetonmastHæhre Eiendoms fokus på FDVU i tidligfase : utvikling av kommunale omsorgsboliger gjennom OPS

Abstract

Denne oppgaven har til hensikt å kartlegge hvilke tiltak BetonmastHæhre Eiendom (BHE) har gjennomført for å få best mulig sammenheng mellom tidligfase og FDVU i to OPS-prosjekter. BHE har inngått OPS-avtaler med henholdsvis Nesodden og Lunner kommune om finansiering, planlegging, prosjektering, bygging og drifting av omsorgsboliger for en periode på 30 år, og har ingen erfaring med OPS-modellen fra tidligere. Oppgavens hovedproblemstilling er:

Hvilke tiltak har BetonmastHæhre Eiendom gjennomført for å få best mulig sammenheng mellom tidligfase og FDVU i et OPS-prosjekt?

Hovedproblemstillingen ble belyst gjennom følgende underproblemstillinger: ● Hvilke organisatoriske tiltak har BetonmastHæhre Eiendom gjennomført for å få best mulig sammenheng mellom tidligfase og FDVU? ● Hvilke kontraktsmessige tiltak har BetonmastHæhre Eiendom gjennomført for å få best mulig sammenheng mellom tidligfase og FDVU? ● Hvilke kalkulasjonsmessige tiltak har BetonmastHæhre Eiendom gjennomført for å få best mulig sammenheng mellom tidligfase og FDVU? ● I hvilken grad har de kalkulasjonsmessige tiltakene til BetonmastHæhre Eiendom vært tilstrekkelige?

Oppgavens metode omfatter et casestudie av OPS-avtalene. Casestudiet og tilgangen fra BHE ga oss mulighet til å studere de aktuelle casene i detalj, der vi har gjennomført semistrukturerte intervjuer av sentrale personer, dokumentanalyser og egne kalkulatoriske beregninger.

På bakgrunn av våre undersøkelser kan vi konkludere med at BHE har gjennomført tiltak for å skape en best mulig sammenheng mellom tidligfase og FDVU. Gjennom de samme undersøkelsene har vi også kommet frem til at noen av tiltakene ikke nødvendigvis skaper en best mulig sammenheng.

BHE har organisert prosjektene sine i egne single purpose selskaper, som fungerer som egne rettssubjekter og eier av den respektive eiendommen. De har innhentet ekstern kompetanse på mva og skatt, og hatt egen advokat til å kvalitetssikre avtaleverket. Interne entreprenører er benyttet i begge prosjektene, og de har gjennom brukermedvirkning forsøkt å legge til rette for løsninger som støtter kjernevirksomheten i byggene. Brukermedvirkning viste seg å ikke fungere optimalt, grunnet problemer med å omsette erfaring, krav og behov til fysisk utforming.

I avtaleverket med kommunene er det utarbeidet en tydelig ansvar- og kostnadsmatrise som tydeliggjør rammene i prosjektene. BHE har redusert sin risiko ved å ikke stille garantier utover vedlikeholdsfondet. Mot egen entreprenør har de brukt målsum som et styrende tiltak, og dette kan resultere i at entreprenør tenker mer på eget budsjett enn kvalitet og FDVU.

For å oppnå kontroll på kalkulasjonen av fremtidige FDVU-kostnader, har BHE engasjert ekstern kompetanse. ISS har bistått med utarbeidelse av FDVU-budsjett og ga råd på materialvalg som påvirker kostnadene. Verken BHE eller ISS har utført LCC-beregninger på materialer eller andre løsninger. På den annen side har det vært interne vurderinger hos entreprenør og BHE på kvalitet og levetid på materialer.

BHE driftsbudsjett er priset høyere enn egne beregninger vi har utført. Dette kan tyde på at BHE får et tilfredsstillende vederlag fra kommunen til å dekke utgifter til fremtidig FDVU.

The purpose of this thesis is to map out which incentives BetonmastHæhre Eiendom (BHE) has implemented in order to achieve best possible correlation between early phase and MOMD in two specific OPS-projects. BHE has signed OPS-agreements with Nesodden and Lunner municipality including support concerning financial decisions, planning, engineering, contracting and the daily operation of care homes over a period of 30-years. BHE did not have any previous experience with the OPS model at this point. The main thesis statement of the following discussion is:

Which measures has BetonmastHæhre Eiendom conducted in order to achieve the best possible correlation between early stages and MOMD in a specific OPS-project?

In order to test and answer the main thesis statement we will use the application of the following four sub-questions: ● Which organization measures has BetonmastHæhre Eiendom implemented in order to gain the best possible correlation between early stages and MOMD? ● Which contractual measures has BetonmastHæhre Eiendom implemented in order to gain the best possible correlation between early stages and MOMD? ● Which analytical measures has BetonmastHæhre Eiendom implemented in order to gain the best possible correlation between early stages and MOMD? ● To what extent have the analytical measures taken been sufficient?

The methodology used in this thesis is a case study of the OPS-agreements. The case study format, and the accessibility to the corporate operations given to us by BHE, gave us the opportunity to study the relevant cases meticulously and in depth by the means of semi-structured interviews of key people, document analysis and our own independent calculations.

Based on our investigations we conclude that BHE has seen through a series of measures in order to create a best possible correlation between early phase and MOMD. Through the same set of investigations, we have also deduced that some of the measures taken not necessarily contributes to create the best possible correlation.

BHE has organized its project in single purpose entities, which serves as independent legal entities and owners of the respective properties. Issues concerning VAT and taxation BHE have relied on external expertise and been worked out with a full-time legal advisor to ensure quality in the agreement documents. In-house contractions have been involved in both projects and have through user involvement aimed to facilitate the solutions in harmony with the core business of the buildings. User involvement did not give the expected results, mainly due to difficulty concerning capturing experience, demands and needs for physical design.

In the general agreement in partnership with the municipalities a clear responsibility and cost matrix map out the framework of the projects. BHE has reduced its own risk by not offering warranty exceeding the restrictions from the maintenance fond. Target price has been governing towards in-house contractors, which may cause the contractions to focus more on budget and less on quality and MOMD.

In order to achieve control regarding future calculations of MOMD, BHE has brought in external consultants. ISS has contributed in the development of MOMD budget and advised upon choice of material that will affect cost. BHE nor ISS has conducted LCC-calculations on materials or alternative solutions. On the other hand, there has been internal discussion concerning quality and life span of materials in both the Construction and Property departments.

BHE’s budget of operations exceeds our own calculations, which may suggest that BHE is the recipient of a significant contribution from the municipality in order to cover expenses on future MOMD.