Verdivurdering ved ekspropriasjon av skog i teori og praksis - en komparativ studie mellom Norge og Sverige

Abstract

Denne oppgaven er en komparativ studie i verdivurdering av skog ved ekspropriasjon i Norge og Sverige. Den tar for seg lovverk, praksis og problematikk innen dette og går grunnleggende inn på spørsmål rundt en liberalisering av eiendomsmarkedet for skog og hvordan dette påvirker verdivurderingen. Formålet med denne oppgaven er å sammenfatte teori og praksis ved verdivurdering av skog ved ekspropriasjon i begge land.

Ved avståelse av skog ved ekspropriasjon vil jus, økonomi og politikk påvirke verdivurdering og erstatningsresultat. I Sverige ble eiendomsmarkedet for skog liberalisert i 1987 og 1991, dette er en av grunnene til at man i dag tar utgangspunkt i markedsverdi ved verdivurdering av skog. I Norge utmåles erstatning ved ekspropriasjon av skogareal som hovedregel etter bruksverdi. Da dette normalt gir en høyere erstatning enn hva et utgangspunkt i salgsverdi gir. Fremtidig nettoinntekt neddiskonteres med en kapitaliseringsrente, til en nåverdi. I Norge har en liberalisering av eiendomsmarkedet for skog vært et diskusjonstema i lengre tid, og diskusjonen pågår fremdeles.

I Sverige har man en helt annen frihet når det kommer til utfordringen omkring kapitaliseringsrenten. I Norge benyttes en standardisert langtidsrente fastsatt gjennom prejudikatdommer, mens man i Sverige benytter seg av en mer spesialtilpasset rente som kun gjelder erstatning for skogsmark fastsatt av ekspropriant eller Lantmäteriet.

This is a comparative study in the valuation of wood and expropriation in Norway and in Sweden. It also evaluates the law, practice and setbacks within these areas and researches, in depth, questions around the liberalization of the forest real estate market along with its advantages and drawbacks. The main objective of the paper is to examine theory and practice when evaluating forest and expropriation in both countries. By abandoning forest expropriation, the economy and politics influence the evaluation and the compensation amount of forest areas. In Sweden, the real estate market for forest was liberalized in the 1990’s, which is the reason why today we take it as an example for market value when evaluating forests. In Norway, generally spoken, the rule of thumb for compensation amount is calculated by using the expropriation of the forest area after utility, since this normally provides you with a higher compensation than a sales value. Future net income is discounted with a capitalization rate, at a present value. In Norway, liberalization of the property market for forest has been a discussion topic for a long time. Since the liberalization of the real estate market for forest in Sweden in the early 1990s, new methods of valuation have been developed. Sweden take a different approach towards the capitalization rate in comparison to Norway. The Norwegian method uses an objective longterm interest rate is set by means of a preliminary ruling, while in Sweden, a more customized interest rate applies only to compensation for forest land determined by the expropriative or Lantmäteriet.