Forhold som påvirker kontorleien utenfor CBD i Oslo : analyse av Skøyen, Nydalen og Bryn-Helsfyr

Abstract

Denne oppgaven ser nærmere på gode kontorområder utenfor Central Business District (CBD1) i Oslo, og er en analyse av utviklingen til henholdsvis Skøyen, Nydalen og Bryn-Helsfyr. De tre områdene er eksempler på nabolags-områder (NBD, vedlegg 1). Formålet med oppgaven er å få frem årsaksforklaringene og sikre en dypere forståelse for utviklingstrekk ved denne type kontorområder i Oslo. Hensikten er å skape mer bevissthet om konsekvenser av valg og grep som gjøres av utviklere og planmyndigheter. For å belyse dette har jeg valgt en komparativ caseanalyse med «most similar cases», med fokus på hvilke utviklingstrekk som kjennetegner kontorområder utenfor CBD med relativt flat leieprisutvikling versus områder med stigende prisutvikling. 8 «spesialister», hvorav 4 fra tilbudssiden og 4 fra etterspørselssiden ble intervjuet og 7 ulike analysemiljøer2 ble kontaktet for å kartlegge deres erfaringer og observasjoner. Relevante analyser og forskning utført av bransjen selv på leiemarked innenfor ulike delområder i Oslo var vanskelig å oppdrive. De analysene som gjøres fokuserer primært på makrotall, befolkningsvekst, byggevolumer og ledighetsutvikling. Makrotall og befolkningsvekst for byen som helhet er for øvrig forhold som sees bort i fra i denne oppgaven da de er vanskelig å påvirke for utviklere og planmyndigheter. Forskning fra blant annet Amsterdam, Barcelona, Oslo og USA er trukket frem og sett opp imot erfaringene og observasjonene fra «spesialistene» og analysemiljøene. Disse inneholdt interessante og utdypende funn som kontortetthetens betydning på leiepriser, eksempel på hvordan en vellykket transformasjon har påvirket leieprisene, boligenes betydning for byliv og mangfoldets betydning for innovasjon og vekst. Geltner`s teorier (Geltner, 2014) bidrar til ytterligere tydeliggjøring av dynamikken i eiendomsutvikling og årsakssammenhengene nevnt ovenfor. Teorier om eiendomsmarkedets oppbygging, gjensidig avhengighet blant kontorbrukerne og ikke minst brukernes sensitivitet i forhold til avstanden mellom viktige referansepunkter (eksempelvis kollektivknutepunkter, arbeidsplassen og servicetilbudene) trekkes frem og brukes aktivt sammen med ulike figurer. Oppgaven konkluderer med at leieprisutviklingen i NBD-områder vil påvirkes positivt dersom de største eierne har en helhetlig plan for området og at denne følges, i tillegg til at området har et godt kollektivtilbud. Fokus på tetthet av kontorer, mangfold og servicetilbud i umiddelbar nærhet av kollektivknutepunktet sammen med investeringer i utomhus kvaliteter, bidrar til trivsel og en effektiv hverdag for både bedriftene og deres ansatte. Kontorområdets image og identitet (vedlegg 1) blir formet av helheten i miksen av leietakerne, tilbudene og de øvrige kvalitetene. Et positivt og «riktig» image er avgjørende for kontorområdets attraktivitet ovenfor leietakere og deres ansatte. Sammenlikningen av Skøyen, Nydalen og Bryn-Helsfyr beviser at årsakene til den ulike leieprisutviklingen er kompleks med en gjensidig avhengighet mellom forholdene nevnt ovenfor.

This study looks further at attractive office areas outside the Central Business District (CBD) in Oslo, and is an analysis of development at respectively Skøyen, Nydalen and Bryn-Helsfyr. The three areas are examples of neighbourhood districts (NBD). The purpose of the study is to identify the causes and obtain a deeper understanding of the development features of this type of office district in Oslo. The aim is to create more awareness of the choices made and action taken by developers and planning authorities. To illustrate this, I have chosen a comparative case analysis of the most similar cases, with a focus on which development features characterise the office districts outside the CBD with a relatively flat development in rents against districts with rising rent levels. 8 “specialists”, of whom 4 were from the supply side and 4 from the demand side were interviewed and 7 different analytical sources3 were contacted to obtain their experience and observations. Relevant analyses and research carried out by industry itself on the rental market in the various districts were difficult to obtain. The analyses that were available focus mainly on macro figures, population growth, construction volumes and the development in vacancy. The macro figures and population growth for the city as a whole are furthermore matters outside the scope of this study as they are difficult for developers and planning authorities to influence. Research from, among other places, Amsterdam, Barcelona, Oslo and the USA has been drawn upon and compared against the experience and observations of the specialists and analytical sources. These contain interesting and elucidating findings on the importance of office density for rental levels, examples of how a successful transformation has affected rents, the importance of housing for life in the city and the importance of diversity for innovation and growth. Geltner’s theories (Geltner, 2014) contribute to further demonstrating the dynamic in property development and the causal relationships referred to above. Theories on the structure of the property market, reciprocal dependence among office users and not least the users’ sensitivity in relation to the distance between important reference points (such as, for example, public transport intersections, the workplace and the availability of services) are described and used actively together with various figures. The study concludes that the development in rents in NBD areas will be positively influenced if the largest owners had an overall plan for the area that was followed, in addition to the area having good public transport provision. Focus in the density of offices, diversity and services in the immediate vicinity of public transport intersections, along with investments in public space qualities, contributing to well-being and an efficient workday for both companies and their employees. The area’s image and identity are shaped by the whole of the mix of tenants, facilities and other qualities. A positive and “correct” image is essential for the office area`s attractiveness to tenants and their employees. The comparison of Skøyen, Nydalen and Bryn-Helsfyr proves that the reasons for the different development in rents are complex with a reciprocal dependence between the conditions mentioned above.