Risiko ved konvertering av vernede eiendommer til boligformål

Abstract

Denne masteroppgaven handler om risiko ved konvertering av vernet bebyggelse til boligformål. Mer konkret søker oppgaven å undersøke hva som kjennetegner risiko i slike prosjekter, og hvordan grad av vern og eksisterende bygningsstruktur har betydning for risiko. Vi lever i en tid med sterk urbanisering hvor folk ønsker å bosette seg i, og i nærhet av de store byene. Dette gjør at områder som Osloregionen er i sterk vekst, og at det er press på arealene for utbygging. Felles for flere bygninger i denne regionen er at de er utdatert for sin opprinnelige bruk, og at de derfor har et potensial for verdiforhøyelse i form av å konvertere bruken. Mange av disse bygningene er også underlagt vern, noe som gjør at eiendomsutviklere er nødt til å bevare bygningsmassen for konvertering av bygget til ny bruk. For å svare på problemstillingen er oppgavens forskningsdesign bestående av tre casestudier av tre ulike prosjekter undersøkt gjennom dokumentstudier og dybdeintervju med prosjektledere. Prosjektene som er undersøkt er eiendommer som blitt konvertert til boliger med ulik grad av vern og er ulike i forhold til tidligere bruk. Oppgaven anvender relevant teori innenfor eiendomsutvikling som beskriver prosessen fra ide til ferdigstillelse, og beskrivelse aktører og interessenter, med fokus på risiko. Risiko som undersøkes i studien tar utgangspunkt i en økonomisk forståelse av begrepet og hvor risiko blir delt inn i fire kategorier; Reguleringsrisiko, finansieringsrisiko, markedsrisiko og produksjonsrisiko med et teoretisk grunnlag for disse fire risikokategoriene. Resultatene viser at det er veldig typisk at slike konverteringsprosjekter får et veldig skarpt konsept som retter seg mot en bestemt målgruppe. Konseptet man velger avgjør videre hvorvidt reguleringsrisikoen er høy eller lav i prosjektet avhengig av hvordan interessenter med makt til påvirkning ser på konseptet. Vernemyndighetene er en slik aktør, slik at grad av vern vil ha betydning for reguleringsrisikoen i prosjektet. Videre kjennetegnes også risiko ved konvertering av vernet bebyggelse til boliger at det er generelt høy risiko knyttet til produksjonen. Det som forårsaker denne risikoen er hovedsakelig at utvikler mangler informasjon om forhold ved bygget, noe som gjør det vanskelig å kunne estimere kostnader og tidsbruk. Videre viser også resultatene at vernet i seg selv utgjør en risiko fordi vernemyndighetene ofte er aktivt inne i byggeperioden hvor dette kan føre til forsinkelser og ekstra kostnader. Det som viser seg å kjennetegne markedsrisikoen i vernede konverteringsprosjekter er at hvorvidt konseptet man velger er egnet for å absorbere potensielle kjøpere i det området prosjektet utvikles, vil ha betydning for markedsrisikoen. Prosjektets størrelse i forhold til potensielle kjøpere er en viktig risikofaktor utviklere må vurdere ved slike prosjekter fordi fasadevern og eksisterende bygningsstruktur gir begrensede muligheter til utforming av leiligheter. I enkelte tilfeller vil også slike prosjekter ha usikkerhet knyttet til salgspris ettersom det er få sammenlignbare prosjekter. Finansieringsrisiko viser seg å primært avhenge av forutsigbarheten i prosjektet, noe som igjen viser seg å være veldig avhengig av om reguleringsplan er på plass, men studien har svake resultater til å kunne bekrefte akkurat dette fordi prosjektene som er undersøkt er hovedsakelig finansiert gjennom egenkapital.

The subject of this master thesis is risk in projects where formally preserved buildings areconverted to a residential purpose. More specifically, the survey is to investigate what characterizes risk in such projects, and in which degree preservation level and existing building structure affects risk. These days, urbanization makes people want to settle in, close to the big cities. This is happening in areas like the Oslo region, and there is pressure on areas for real estate development. The common ground for several of the buildings in this region is that they are outdated for their original purpose. However, conversion gives potential for increase in value in terms of conversion. Many of these buildings are also formally preserved, which means that property developers must maintain the building structure for reconstruction. Responding to the problem; the task's research design consists of three case studies consisting of three different projects examined through document studies and depth interviews with project managers. Projects that are investigated are properties that have been converted to residential purpose with different degrees of preservation and are different relative to previous purpose. The task applies property development theories that describes the process from idea to execution, and describes actors and stakeholders, focusing on risk. The risks examined in the study are based on an economic understanding of the term, where risk is divided into four categories; Regulatory risk, financing risk, market risk and production risk with a theoretical basis for the four categories. The results reveal that such conversion projects are sharp concepts that targets a specific market segment. The concept the developer selects determines whether the regulatory risk of the project is high or low. This in turn depends on whether influential stakeholders approve the concept or not. The preservation authorities are such stakeholders, and thus, the degree of preservation will have a direct effect of the projects proportion of regulatory risk. Furthermore, there is generally high risk related to production. The cause of this risk is primarily that developers lack information regarding building conditioning, which makes it difficult to estimate costs and progress. Moreover, results on the preservation itself also represents a risk because preservation authorities are often active during the construction period, which could lead to delays and additional costs. What appears to characterize market risk is whether the concept selected is suitable for absorbing potential buyers in the area where the project is developed. Project size relative to potential buyers is an important risk factor developers must consider. In some cases, such projects will also have uncertainty related to the ask price as there are few comparable projects. Financing risk is primarily dependent to the predictability of the project, which again proves to be very dependent on whether the property is regulated for residential purpose or not. The study has weak results to confirm this, because the projects that are investigated are mainly funded through equity.