Akkvisisjon av utviklingseiendom i urbane transformasjonsområder

Abstract

The theme of this thesis is acquisition of development property in urban transformation areas. It has an investigating nature and aims to illuminate the acquisition process. It is based on how property developers work with the topic in Oslo.

The main topic is: How is development property acquired I urban transformation areas? This is supported by seven subtopics.

The theoretical part of the thesis is based on Norwegian literature. Since acquisition is a part of property developing, it is first explained what property developing entails. From there it focuses on acquisition and which processes and valuation elements that are important.

In order to find answers to the topic, interviews have been conducted with four major property development companies. These interviews have been done to acquire knowledge and experience from people working with acquisition in transformation areas, thus illustrating how the process takes place in practice. The interviews are presented in an empirical part and, together with the theoretical part, form the basis for the discussion in the thesis. The selection of interview objects is done with intention of being representative of transformation areas.

The study shows that there is no blueprint on how development property in urban transformation areas are acquired. The process in which the companies use is basically similar and contains many of the same basic elements, but the focus on the steps in the process is varying. There is a high focus on regulation, risk, political relations and due diligence. The study further shows that much of the work done in the acquisition process is based on experience, both in terms of numbers and approach.

Temaet for oppgaven er akkvisisjon av utviklingseiendom i urbane transformasjonsområder. Oppgaven er av undersøkende karakter og har som formål å belyse akkvisisjonsprosessen. For å gjøre dette er det tatt utgangspunkt i Oslo og hvordan eiendomsutviklere jobber der. Hovedproblemstillingen er: Hvordan akkvireres utviklingseiendom i urbane transformasjonsområder? Denne er støttet opp av syv underproblemstillinger. Teoridelen i oppgaven er bygget opp rundt norsk faglitteratur. Da akkvisisjon er en del av eiendomsutvikling er det først redegjort for hva eiendomsutvikling innebærer. Videre er det fokusert på akkvisisjon, og hvilke prosesser og vurderingselementer som er viktige. For å finne svar på problemstillingene er det gjennomført dybdeintervjuer med fire større eiendomsutviklingsselskaper. Det er lagt vekt på disse intervjuene for å tilegne kunnskap og erfaring fra personer som jobber med akkvisisjon i transformasjonsområder, og dermed kunne belyse hvordan prosessen foregår i praksis. Intervjuene er fremlagt i den empiriske delen og danner sammen med teorien grunnlaget for drøftelsen i oppgaven. Valg av intervjuobjekter er gjort med hensikt om å være representativt for transformasjonsområder. Studien viser at det ikke er en fasit på hvordan utviklingseiendom i urbane transformasjonsområder akkvireres. Prosessen for selskapene er i utgangspunktet lik og inneholder mange av de samme grunnelementene, men fokuset på stegene er varierende. Det er spesielt høyt fokus på regulering, risiko, politiske forhold og due diligence. Studien viser videre at mye av den jobben som gjøres i akkvisisjonsprosessen baserer seg på erfaring, både når det gjelder tall og fremgangsmåter.