Risikostyring i Stor-Oslo Eiendom AS

Abstract

Denne masteroppgaven i studiet Master i eiendomsutvikling, tar for seg risikostyring i Stor-Oslo Eiendom AS (heretter SO Eiendom). SO Eiendom ble valgt blant annet fordi selskapet kun driver med eiendomsutvikling og fremstår som anerkjent i bransjen. Det ble valgt å fokusere på temaet risikostyring fordi dette temaet spenner over hele livssyklusen til et eiendomsutviklingsprosjekt. Hovedproblemstillingen oppgaven belyser er: Hvilke verktøy benytter SO Eiendom for risikostyring? Videre er underspørsmålet: Hvordan håndterer de risikoelementene?

Innledningsvis ble ledelsen SO Eiendom, Ferd Eiendom og Bonum Utvikling AS intervjuet for å identifisere hvordan profesjonelle eiendomsutviklere definerer og vurderer risiko på et generelt grunnlag. Videre ble risikostyringsmodellene ISO 31000:2009, PRAM, RAMP og Suksessivprinsippet gjennomgått. Disse ble valgt fordi de består av elementer som er overførbare fra generell prosjektteori til eiendomsutvikling. SO Eiendoms risikostyringsverktøy ble vurdert opp mot de teoribaserte modellene. Fokusområdene for dybdeintervjuene var håndtering av risikoelementene reguleringsrisiko, markedsrisiko og ferdigstillingsrisiko. Det ble gjennomført dybdeintervju med de respektive prosjektlederne i 13 utviklingsprosjekter hos SO Eiendom. Deretter ble kalkyler, fremdriftsplaner og entreprisekontraktene til disse prosjektene gjennomgåttsvarer vi på forskningsspørsmålene.

Basert på innledende møter og dybdeintervjuer med SO Eiendom, fremstår risikostyring i SO Eiendom mer erfaringsbasert enn teoribasert. Det er likevel flere likheter mellom prosessene de benytter og elementer i teorien. Overordnet benytter de en kvalitativ og en kvantitativ fase, i likhet med samtlige av de teoribaserte modellene. Den kvalitative fasen er delt inn i en innledende fase der prosjektgruppen identifiserer potensiell risiko, før denne i neste fase vurderes - igjen et likhetstrekk med modellene. I den kvantitative fasen er det hovedsakelig utarbeidelse av forhåndskalkyler og sensitivitetsanalyser som er den gjennomgående likheten med PRAM, RAMP og Suksessivprinsippet. SO Eiendom forteller at de responderer på risikoen umiddelbart eller gjennom beredskap, prinsipper som omtales i både ISO 31000:2009 og PRAM. På den andre siden er det også elementer i enkelte av teoriene som ikke anvendes, blant annet definering og vekting av de mest kritiske risikofaktorene (omtales i Suksessivprinsippet). Videre utarbeides ikke sannsynlighetsanalyser (Suksessivprinsippet og PRAM).

Vedrørende håndteringen av risikoelementene i prosjektene som ble analysert, kom det frem at SO Eiendom sjelden tok reguleringsrisiko. De kjøpte primært tomter som var ferdig regulert til boligformål. I et fåtall av prosjektene hadde de dialog med planmyndighetene, selv om flere prosjektledere hevdet dette er risikoreduserende. Markedsrisikoen ble redusert ved at prosjektene som ble utviklet typisk var i områder med høy forventet etterspørsel. Videre ble salgsprisene satt noe lavere enn markedspris for å øke sannsynlighet for prosjektets gjennomføring. Prisene ble deretter justert opp, men holdt under markedsprisen for å opprettholde en jevn salgstakt. Videre hevdet SO Eiendom at “flere mulige utganger av et prosjekt er den beste risikostyringen av markedsrisikoen”. Med dette mener de at fleksibilitet, ved blant annet å kunne selge deler eller hele utviklingsselskapet før prosjektet er ferdigstilt, er risikoreduserende. Ferdigstillingsrisikoen ble håndtert gjennom ulike risikoreduserende tiltak. Samtlige av prosjektene benyttet totalentreprise, der SO Eiendom betalte entreprenøren for å påta seg ansvaret for at prosjektet leveres innenfor kostnadsrammene. I noen tilfeller ble eventuelle besparelser fordelt mellom SO Eiendom og entreprenøren. For å unngå forsinkelser ble entreprenørene gjerne insentivert ved bruk av dagmulkt og milepælsfakturering. Entreprenøren hadde også i noen tilfeller eierinteresser i utviklingsselskapet, som kan sies å bidra til sammenfallende interesser mellom SO Eiendom og entreprenør. Forsinkelser skyldtes oftest vanskelige grunnforhold, selv om ansvaret for grunnforhold var overført til entreprenøren. Kostnadsstyring er en annen viktig del av ferdigstillingsrisikoen. Prosjektlederne hevdet at prosjektene ble levert innenfor kostnadsrammen, noe gjennomgang av kalkylene tilsynelatende avkreftet. Det prosentvise avviket i totale kostnader, i forhold til avsetninger til uforutsette kostnader, viser at avviket hovedsakelig er større enn avsetningene.

Oppsummert virket SO Eiendom villige til å betale for å redusere risikoen, ved blant annet kjøp av ferdig regulerte tomter i områder med høy etterspørsel (høy tomtekostnad) og utelukkende bruk av totalentrepriser (den dyreste entreprisemodellen). Likevel var det områder der det var mer utfordrende å betale seg ut av risikoen, som for eksempel uforutsette grunnforhold der entreprenøren i utgangspunktet hadde fått betalt for å ta ansvaret. Videre fremhevet SO eiendom at de hadde god kostnadskontroll i sine prosjekter. Likevel er det flere tilfeller der de ble “reddet av markedet”, i form av at uforutsette positive avvik i salgsinntektene oversteg de uforutsette kostnadsøkningene.

This Master's thesis in the Master of Property Development program, deals with risk management in Stor-Oslo Eiendom AS (hereinafter SO Eiendom). SO Eiendom was chosen, among other things, because the company only deals with real estate development and appears to have a good reputation in the industry. The topic of risk management was chosen because this theme spans the entire life cycle of a real estate development project. The main problem the task highlights is: What tools does SO Eiendom for Risk Management use? Furthermore: How do they handle the risk factors?