Optimalisering av NMBUs internhusleiemodell

Abstract

Vi har evaluert NMBUs internhusleieordning og belyst hvilke tiltak som kan gjøres for å arealeffektivisere og verdibevare vedlikehold av bygningsmassen. Hovedsakelig har vi valgt å drøfte tre sentrale temaer i husleiemodellen; prissetting av internhusleie, kostnadsfordeling og metoder for arealeffektivisering. Utredningen drøfter dette i sammenheng med faglitteratur knyttet til internprising og internhusleie. Vi konkluderer med at den kostnadsbaserte prissettingen som i dag benyttes, fremdeles bør foreligge ved de interne leietakerne. Nevnte metode er mest hensiktsmessig for å få dekket de reelle arealkostnader, og kan samtidig gi mulighet til å sette av midler til vedlikehold. I henhold til eksterne leietakere er en markedsbasert prissetting å foretrekke for å skape en internpris som samsvarer med markedet. Fordeling av arealkostnader blir i dag gjennomført på en hensiktsmessig måte. Det kan med fordel inkluderes en realvekst i internhusleien slik at man får inn friske midler som kan sikre verdibevarende vedlikehold på lang sikt. Vi anbefaler videre at man flytter aktiviteter, slik som lagerlokaler og andre aktiviteter uten direkte tilknytning til virksomheten, slik at man frigjør areal og reduserer arealkostnader. Felleskostnader bør belastes i henhold til en modell basert på en prosentvis fordeling av disponert areal. For å øke arealeffektivitet vil det være hensiktsmessig å innføre samlokalisering og flerbruk der det er mulig. Vi vil også anbefale at man intensiverer bruken av arealer gjennom å enten oppgradere lokaler eller dele opp større lokaler i mindre der det er mulig. Dagens insentivstruktur baserer seg på gevinst ved effektivisering, et slik insentiv kan med fordel foreligge med det unntaket at man reduserer prosentsatsen som leietaker får beholde ved effektivisering. Vi mener også at en differensiering av pris på lokalene burde innføres i tillegg til den nåværende kategoriseringen. Differensiering etter tidspunkt, og lokalenes tilstandsgrad kan bidra til mer effektiv bruk av arealer. Anbefalingene vil bidra til arealeffektivitet og kan samtidig bidra til verdibevarende vedlikehold på lang sikt.

This master’s thesis is an evaluation of NMBUs internal Rent model with the intention to improve the efficiency of areas and help allocate funds for maintenance of buildings. We discuss three main themes towards the Rent model: how to price the internal rent, cost allocation and methods contributing to Area-efficiency. The thesis discusses these main themes in context with scientific literature. Based on our evaluation we recommend that the Cost-based pricing is preferable for the internal tenants. This method is the most appropriate to recover the actual costs, and may allocate funds for maintenance. The Market-based pricing is preferable for the third party. Distributing costs is currently being undertaken in an appropriate manner. A real growth rate can be included in the internal rent to provide fresh funds that can ensure Value-preserving maintenance in the long-term. We further recommend allocating activities such as warehousing and other activities, not directly related to the business, to make the area available and reduce costs. Common costs should be charged according to a model based on a percentage of the allocated area. To increase efficient use of areas, it will be appropriate to introduce co-location and multi-use wherever this is possible. We would also recommend intensifying the use of areas by either upgrading the premises or divide larger areas into smaller wherever this is possible. The current incentive structure is based on profit from Area-efficiency, such an incentive can be presented with the exception of reducing the percentages, which the tenant retain when improving efficiency. We believe that a differentiation in a price on the premises should be introduced in addition to the current categorization. Differentiation by time of the day and the state of the premises can contribute to a more efficient use of the areas. The recommendations will contribute to Area-efficiency and help allocate funds for maintenance in the long-term.