Lovbestemt forlengelse av festeavtaler gjennom tomtefesteloven § 33 : med vekt på bakgrunnen for og arbeidet rundt endringen av loven

Abstract

Denne masteroppgaven tar for seg lovbestemt forlengelsesrett av festetomt etter lov om tomtefeste av 20. desember 1996 nr. 106. Den historiske utviklingen av tomtefesteinstitusjonen gjennomgås for å underbygge hvorfor lovgivning er nødvendig. Bakgrunnen for forlengelsesretten ved tomtefeste og historikken bak forlengelsesretten presenteres. Rettsavgjørelsene fra tingretten og Høyesterett i Lindheim-saken blir presentert kort. Deretter blir rettsavgjørelsen i Den europeiske menneskerettsdomstolen grundig gjennomgått for å vise til bakgrunnen for lovendringen. Arbeidet bak ny lov blir gått igjennom, før dagens lovgivning blir presentert. Oppgaven bekrefter at bortfesters rettsstilling er blitt betydelig styrket etter ny lov. Tidligere har lovgiver ønsket å sikre festers eiendomsvern, men har nå gått veldig langt i bortfesters favør. Det er ikke forlengelsesretten alene som er skyld i krenkelsen av EMK, men samspillet mellom tomtefesteloven §§ 7, 15 og 33. Som følge av disse tre bestemmelsene blir festeavtalen etter forlengelse tidsubestemt og festeavgiften ved forlengelse kan ikke reguleres med mer enn endringer i konsumprisindeksen. Oppgaven tar for seg bakgrunnen for endring av tomtefesteloven, arbeidet bak ny lovutforming samt dagens lovregler. Mulige konsekvenser av og egne refleksjoner rundt ny lovgivning presenteres avslutningsvis. Ny lovgivning har satt festeres interesse i en så stor disfavør at det kan diskuteres hvorvidt den faktisk krenker EMK på festeres vegne.

This master thesis concerns extension of Norwegian leasehold estate contracts by “tomtefesteloven”, Ground Lease Act. The historical development of the leasehold estate institution is examined to justify the necessity of the Ground Lease Act. The background for the lessee extension rights regarding leasehold estate contract is also presented. Court decisions from the district court and the Supreme Court in the case of Lindheim will be presented shortly. The court decision from The European Court of Human Rights will be comprehensively reviewed. This is reviewed to explain the reason for the law amendment. The amendment concerning the Ground Lease Act will be presented, before today’s legislation will be presented. The thesis confirms that lessors’ legal protection has been greatly enhanced after the new legislation has been put to effect. Earlier legislations clearly favoured the lessee, but with today’s legislation lessors’ have been greatly favoured. The lessee ́s right to extension of the leasehold estate contract following section 33 of the Ground Lease Act is not alone resulting in violation of EMK, but the co-relation between section 7, 15 and 33. The co-relation between these sections means that the leasehold estate contracts are extended without a time limit and only gave the lessors a right to increase the rent at intervals, in order to compensate for inflation. This thesis concerns the reason for the amendment of the Ground Lease Act, the regulation work behind the new law and todays legislation. Possible consequences regarding new legislation and own reflections concerning the subject will also be discussed. The legislation may have gone too far trying to protect lessors’ rights, they possibly may have breached EMK on lessee’s behalf.