Lillestrøm : en eiendomsteoretisk tilnærming til bymorfologi

Abstract

Temaet for denne oppgaven er eiendomsforhold som styrende faktor for byutviklingsmønster, byens vekstretning og byens fysiske form. Dette kan anskueliggjøres på flere måter og med vekt på ulike forhold; målet for denne oppgaven er å belyse en slik relasjon ved å anvende både et eiendomsteoretisk‐ og bymorfologisk betraktningsperspektiv. Hensikten med en slik undersøkelse er å beskrive hvilke muligheter og begrensninger eiendomsforhold i et historisk perspektiv har representert i bystrukturen, både når det gjelder endring og bevaring, for på den måten å bedre kunne forstå dagens utfordringer med å fortette i en allerede bygd by.

Forskningsspørsmålet og hypotesene som oppgaven presenterer har et bredt nedslagsfelt, og det sammenstilte perspektivet mellom eiendomsteori og bymorfologi har gjort det nødvendig å benytte begreper og modeller som kan fange opp dette brede nedslagsfeltet. Oppgaven bruker først og fremst eiendomsteoretiske modeller for å forklare og analysere eiendomsforholds rolle i endring eller bevaring av morfologiske elementer. For det første gjelder det eiendomsteoriens fundamentale antagelse om årsakssammenheng mellom arealbruk og eiendomsforhold i det lange og korte tidsperspektivet. For det andre brukes en analytisk modell som viser hvilke virkemidler, regimer og andre forhold som kan forårsake endring eller tilstand i eiendomsforhold og arealbruk. Til slutt i oppgaven kombineres disse i en enkel modell.

Avhandlingens viktigste funn ligger på to områder: For det første lar eiendomsteori seg inkorporere i bymorfologi. Eiendomsstrukturen er antatt å representere de romlige egenskapene M.R.G. Conzen ga begrepet «plots». De to andre elementene som utgjør eiendomsforhold ‐ eierstruktur og rettighetsstruktur – er ikke fysiske objekter slik som eiendomsstrukturen, men hver for seg, eller i samspill utgjør også disse rammer for om eiendomsforhold virker progressivt eller konserverende for endring eller tilstand i byform. For det andre viser studien at eiendomsforhold påvirker byutviklingsmønster, vekstretning og byform, men at eiendomsforhold kun er én av flere strukturerende faktorer for byens fysiske form. Hvor eiendomsforhold vanskeliggjør eller filtrerer bort arealbruksendringer har disse et bevaringstrykk ovenfor ekstern påvirkning. Hvor de eksterne faktorene har en kraft eller myndighet ovenfor eiendomsforholdene og fremmer arealbruksendringer, har disse eksterne faktorene et endringstrykk ovenfor eiendomsforholdene. I hvilken grad eiendomsforhold fremmer eller vanskeliggjør endringer i byens fysiske form varierer fra område til område, og varierer etter hvilket endringstrykk eller bevaringstrykk som manifesteres. Samtidig blir det også et spørsmål om ren tilfeldighet for hvor godt eiendomsforhold «passer» til ny byutvikling, endring i vekstretning og endringer av byform.

Gitt viljen å fremme raskere, tettere og høyere bybygging, bør aktører i eiendomsregimet, reguleringsregimet og i offentlig politikk i det minste akseptere hvilke motvirkende eller konserverende krefter som tilligger eiendomsforhold. Det bør uansett være fruktbart å gjøre flere, men mer nyanserte studier av hvordan eiendomsforhold påvirker bystrukturen i dag, i går og i morgen.

This study discusses the impacts “the concept of tenure” has on urban development pattern, urban direction of growth, and urban form in a small Norwegian town called Lillestrøm. “The concept of tenure” is a term comprised by 1) the structures of one or more properties, 2) the composition of owners and other rights holders, and 3) the various forms and types of rights. These features are presented and examined in a historical context with land use, and the elements of study in urban morphology, i.e. streets, plots and buildings.