Risiko ved gjennomføring av reguleringsplan på næringsfestet eiendom

Abstract

Denne oppgaven handler om hvordan næringsfeste kan utgjøre risiko for gjennomføring av reguleringsplan. Problemstillingen er: Hvilke risiko finnes ved gjennomføring av reguleringsplan på næringsfestet eiendom?

Et næringsfeste er en avtale som inngås mellom to profesjonelle parter. Festeren leier grunnen og eier bygningene, bortfester eier grunnen og får leieinntekter fra fester. Å inngå festeavtale er attraktivt for partene da fester ikke trenger å binde stor kapital i eiendommen og bortfester får årlige inntekter, uten å miste tomten for godt. Det er i utgangspunktet kontrakts- og avtalerett som gjelder for festekontrakten, Tomtelova sine bestemmelser er få og fravikeligheten stor. Normalt sett avtales det et festeformål. Festeformålet gir festeren rettigheter til å bruke tomten på en viss måte. Dette kan i midlertid skape utfordringer for gjennomføringen av reguleringsplan, hvis festeformålet ikke samsvarer med reguleringsplan. Bruken av arealer i Norge styres hovedsakelig igjennom Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) vedtatt i 2008. Formålet med loven er å fremme utvikling til det beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner jfr. § 1-1 første ledd. Planmyndigheten for kommunale planer er lagt til kommunestyret, som blant annet vedtar kommune(del)plan og reguleringsplan. Kommuneplanen og reguleringsplanen er rettslig bindende for fremtidig arealbruk og gir grunneieren handlefrihet, men bare innenfor de rammene planen gir. En næringsfestet eiendom er ikke «jomfruelig mark» og heller ikke en vanlig selveiet eiendom med én rettighetshaver i grunnen, og for å kunne få til en gjennomføring av reguleringsplan forutsetter dette at partene enten er i konsensus om gjennomføring eller så må festet oppløses. Det kan være vanskelig da partene kan ha hver sin interesse for eiendommen, og med det er vi inne i oppgavens kjerne.

For å finne svar på problemstillingen har jeg utført case-studier på tre områder som har næringsfeste: Oksenøyveien 14, Rommensletta og Stubberudfeltet. På Oksenøyveien 14 er bortfester en kommersiell utvikler, på Rommensletta og Stubberudfeltet er det kommunen, igjennom Eiendoms- og byfornyelsesetaten, som er bortfester. I case-studiene fremkom ulike risikoelementer. Ved Oksenøyveien 14 er det høy etterspørsel etter bolig og bortfester har uttrykt at de ønsker å bygge på tomten. Relasjonen mellom fester og bortfester er i midlertid anspent og forhandling om innløsning har ikke ført frem. Selve detaljreguleringsplanen er relativt ny, og til spørsmålet om næringsfestet har utgjort risiko ved gjennomføring av plan har jeg kommet fremt til at svaret er nei. På Rommensletta har det siden 70-tallet vært plan om park- og friområde. Planen er fortsatt ikke gjennomført, og årsaken til det kan komme av flere forhold. Den kanskje mest avgjørende grunnen er at planens arealformål gir negativt planskapt verdi. Som følge av at planen ikke er gjennomført etter 38 år har jeg til spørsmålet om næringsfeste har utgjort risiko ved gjennomføring av plan, følgelig svart ja. Reguleringsplanen på Stubberudfeltet er fra 1970-tallet og legger opp til næringsvekst, og kommunedelplanen fra 1997 bekrefter dette ytterligere. Arealbruken er derimot i endring. Kommunen ønsker at området skal bli en ny og levende bydel, og det før festekontraktene går ut i 2058. Strategiarbeidet har de påbegynt, og mulighetsstudier står for tur. Etter hvert vil det utarbeides et utviklingsselskap, og selskapet vil drive frem nødvendige reguleringsplaner. Til spørsmålet om næringsfeste har utgjort en risiko ved gjennomføring av plan har jeg svart nei, ettersom reguleringsplanen som gjelder, er gjennomført. Konklusjon: Som et resultat av case-studiene har jeg kommet frem til at næringsfeste kan utgjøre en risiko for gjennomføring av reguleringsplan, og risikoelementene som finnes ved gjennomføring av reguleringsplan ved næringsfestet eiendom er:

- Festeformål og lang festetid - Relasjonen mellom fester og bortfester - Innvilget dispensasjon - Negativ planskapt verdi - Sist, men ikke minst, vil en gjennomføring av plan kreve at det er et marked for det. Er det ikke etterspørsel etter planens arealformål vil det ikke være krefter som driver frem gjennomføringen av planen.

This thesis aims to provide insight on how commercial ground lease can interfere and propose risk for implementation of zoning plan. I have approached the issue with this question: Which risks may occur for implementation of zoning-plan on ground lease property? A commercial ground lease is an agreement between to professionals. The leaser owns the building and pay rent for the usage of the property to the ground owner. Ground lease is an attractive alternative to purchase of a property because the cost for the leaser is lower and the ground owner has the possibility to retrieve the full property rights when the ground lease expires. The Ground Lease act has few laws on how and what the contract for the ground lease has to include, which means that the parties has contractual freedom. It is common that the parties agree on a purpose for the ground lease in the contract, and this agreement gives the leaser right to use the property. When a zoning plan demands another land-use objective than what the leaser got in the contract it may create some difficulties. The usage of properties in Norway is governed mainly through Planning and Building act decided in 2008. The laws purpose is to secure development in the best case for the individual, the community and future generations. The planning authority for municipal plans is given to the municipality council. The zoning and municipal plans is legally binding and gives the landowner freedom, but only within the framework plan provides. A commercial ground lease is not "virgin land" or single owned, and therefore it can complicate the implementation of zoning plan. If the ground lease objective is different than the zoning-plan the parties has either to be in consensus on the implementation, or they have to dissolve in order to achieve the zoning-plan, and with this we are in the core of this thesis. In order to answer the question of this thesis I have studied the following three ground lease properties; Oksenøyveien 14, Rommensletta and Stubberudfeltet. In two of the properties, the ground owner is the municipality, and a commercial property developer owns one. In the case-study research, I came across different types of risk. At Oksenøyveien 14, the demand for apartments is high, and the ground owner has said they wish to build on the property. Unfortunately, their strained relationship has made it impossible to dissolve the ground lease contract earlier. On Rommensletta, the ground lease is industry, but the land-use objective in the zoning-plan is a park. The main reason that the park is not implemented during the 38 years the zoning-plan has been official, may come from the fact that by implementation the zoning-plan it will create negative value capture for the grown owner. At Stubberudfeltet, there has been a zoning-plan from the 70-ies wanting industrial growth, with a confirming municipal plan from 1997. However, the municipality council is about to change their desires for land-use objectives. The council would like the area to change in to an urban and high quality living district, and that before the ground lease expires in 2058. To minimize the risk and secure the implementation of the coming zoning-plan, they have worked out a set of strategies for measures and means, but not officially decided it. Conclusion/answer to the thesis question As a result of the case-studies I done I have concluded that commercial ground lease may pose a risk for implementation of zoning-plan. Moreover, the risk elements that may occur for implementation of zoning-plan on ground lease property is: - The ground lease objective and the agreed time lapse - The relationship between the leaser and the owner - Granted exemption from the zoning-plan - Negative value capture of zoning-plan - Last but not least. An implementation is depending on demands. If there is no demands for the zoning-plan land-use purposes, there will be no force to drive forward the implementation of zoning-plan.