Vis enkel innførsel

dc.contributor.advisorTaubøll, Steinar
dc.contributor.authorStorkaas, Jørgen
dc.date.accessioned2016-07-26T11:02:38Z
dc.date.available2016-07-26T11:02:38Z
dc.date.issued2016-07-26
dc.identifier.urihttp://hdl.handle.net/11250/2397207
dc.description.abstractTemaet for denne masteroppgaven er opplysningsplikt ved salg av fast eiendom, lov om avhending av fast eigedom av 3.juli 1992 nr 93 § 3-7. Formålet med oppgaven er å undersøke hvordan lovens paragraf fungerer i praksis og å undersøke hvilke utfordringer som er knyttet til avhending av fast eiendom og senere se på hvilke etterspill som kan oppstå ved et salg. Avhandlingen er videre avgrenset til å gjelde manglende opplysninger om forskriftsmangler. Hovedproblemstillingen er: I hvilken grad fungerer avhendingsloven § 3-7 ”Manglande opplysning om eigedomen” i praksis når det gjelder forskriftsmangler. Videre er hovedproblemstillingen konkretisert av fire underproblemstillinger: 1) I hvilken grad er manglende opplysninger om forskriftsbrudd avgjørende for kjøper? 2) På hvilken måte kan man bedre sikkerheten for partene ved avhending av fast eiendom? 3) Fungerer avhendingsloven § 3-7 slik den var tiltenkt gjennom forarbeidene? 4) Hva vil innførelse av obligatoriske tilstandsrapporter føre til? Rettsavgjørelsene jeg har benyttet meg av i avhandlingen, gjelder saker hvor det er rettet mangler etter avhendingsloven § 3-7 på bakgrunn av manglende opplysninger om forskriftsmangler etter avhl. § 3-2 annet ledd. Dette er et tema som er lite kjent og det viser seg at kjøpere som oftest ikke har forstått betydningen av forskriftsbrudd. Videre har temaet blitt ytterligere tilspisset og går inn på problemer knyttet til rom som ikke er godkjent for varig opphold. Avhandlingen er løst gjennom litteraturstudie og gjennom dybdeintervjuer med fagpersoner daglig tilknyttet avhending av eiendom og som opplever problemer med hvordan avhending av fast eiendom fungerer. Fagpersonene består av både kvinner og menn, og er utdannet advokat og/eller takstmann. 1) I hvilken grad er manglende opplysninger om forskriftsbrudd avgjørende for kjøper? Manglende opplysning om forskriftsbrudd har helt klart en betydning for kjøper. I hvilken grad avhenger av situasjonen til kjøper. Det følger av avhendingsloven § 3-2 annet ledd at en eiendom som er solgt til forbruker er mangelfull dersom den ikke tilfredsstiller de offentligrettslige kravene. Videre følger det av loven at det gjelder kravene på tidspunktet avtalen ble inngått. I mange tilfeller har boligkjøper liten kunnskap, og har vanskeligheter med å forstå hva som menes med ord som ”innredet rom”, ”disponibelt rom”, ”varig opphold” med mer. En kjøper vil som oftest legge vekt på det som er synlig på visning. Er kjelleren innredet er det naturlig for kjøper å forvente at det er innenfor forskriftene. Blant informantene er det enighet om at forskriftsmangler er avgjørende for kjøper, men til ulik grad. 2) På hvilken måte kan man bedre sikkerheten for partene ved avhending av fast eiendom? Det er mye usikkerhet ved kjøp av fast eiendom, de fleste investerer store deler av sin økonomi i bolig, og skjulte feil og mangler kan få store konsekvenser. Avhending av fast eiendom skjer raskt, og i de fleste tilfeller selges boligen dagen etter visning. Advokatene viser til at det er egenerklæringsskjemaene og måten eiendom markedsføres som må forbedres, og lovverket rundt markedsføringen må endres. Takstmennene viser til de tekniske rapportene av boligen tilstand som problemet som må adresseres. 3) Fungerer avhendingsloven § 3-7 slik den var tiltenkt gjennom forarbeidene? Avhendingsloven § 3-7 tar utgangspunkt i at alle opplysninger som en kjøper kan ha interesse av, skal selger opplyse om. Dette er i utgangspunktet en bra rettsregel. Videre er det klart at ulike opplysninger vil ha forskjellig interesse hos kjøper. Forskriftsbrudd ved eksempelvis ikke tilfredsstillende rømningsvei er en opplysning som selger helt klart bør få opplyst. Fagpersonene peker på at det ikke er konkrete retningslinjer for hva selger skal opplyse om, og det er vanskelig å bevise at selger har holdt tilbake viktige opplysninger. Videre er det et viktig element at det ikke bare informasjon som selger innehar, men også forhold som kontraktsmedhjelpere vet, som skal opplyses om. Det er en helt klart enighet mellom informantene at lovens § 3-7 fungerer slik de tolker forarbeidene, men det er vanskelig å fastslå hva lovgiver har sett for seg. 4) Hva vil innførelse av obligatoriske tilstandsrapporter føre til? Det er behov for bedre tekniske rapporter, for å avdekke skjulte feil og mangler som kan være svært kostbare. Dagens taksmetoder er ikke detaljerte nok til å undersøke de mest kostbare feil og mangler. Hvis informasjon vedrørende boligen blir fremsatt på et tidlig tidspunkt vil dette føre til færre tvister, og virke konfliktdempende. Eierskifteforsikring vil bli mindre utbredt og kan i beste fall bli unødvendig. Fagpersonene sier at innførelse av obligatoriske tilstandsrapporter vil føre til mindre tvister, og at slike rapporter ivaretar kjøper på en bedre måte.nb_NO
dc.description.abstractThis Master thesis provides information on how real estate is sold in Norway, in light of the sellers’s obligation to disclose information to the buyer pursuant of Avhendingsloven of 3rd July 1992 No. 93 Section 3-7. The purpose of this thesis is to examine how the law works in practice and examine the challenges that are associated with the sale of real estate. Furthermore, the purpose is to look at the problems that might occur after the property is sold. The thesis is further limited to Avhendingsloven Section 3-7 regarding the lack of information presented from the seller to buyer on regulatory deficiencies. The main question is to what extent the law Avhendingsloven Section 3-7 (Inadequate information regarding real estate) works in practice when it comes to regulation illegalities. Said, main question is further specified in four sub-questions: 1) To what extent is the lack of information on regulatory breaches crucial for the buyer? 2) In what way can we improve the security of the parties when selling real estate? 3) Does the law Avhendingsloven Section 3-7 work the way it was intended by the legislator? 4) What will the introduction of mandatory technical condition report lead to? The court decisions I have used in this thesis relate to matters where Avhendingsloven Section 3-7 has been asserted, on the basis of insufficient information about regulatory illegalities under Avhendingsloven Section 3-2, second paragraph. This is a problem that is fairly new, and it appears that buyers often do not understand the importance of regulatory illegalities. Furthermore the subject has been limited to issues where the property that has been sold consists of rooms that are not allowed for permanent use. The thesis is based on literature, in-depth interviews with people daily affiliated with these matters, and court decisions. The professionals consist of both men and women, and they work as lawyers and/or property appraisers. 1) To what extent is the lack of information on regulatory illegalities crucial for the buyer? When such information is not presented to they buyer before the purchase, it will be of different value to different buyers. Some buyers accept that the area discussed is not approved by the authorities, and it will not be a problem for them as they are happy to use the area as storage. Avhendingsloven Section 3-2 second paragraph states that a property is not allowed to be used if it does not comply with the regulatory requirements. It has to comply with the regulations on the time of the sale. In many cases the buyers have trouble understanding the information stated, and expressions like “furnished rooms”, “available rooms” and “permanent use” is often misunderstood. The buyer will usually value what is visible on the time of the showing of the property. If the basement is furnished it is natural for the buyer to expect that it complies with the relevant regulations. The professionals that I have interviewed agree that regulatory illegalities are crucial for the purchase, but to a varying extent. 2) In what way can you improve the security of the parties during sale of real estate? There are lots of pitfalls regarding the sale of real estate, which is unfortunate when taken into consideration that most buyers invest a significant amount of their money into their homes. Hidden faults can have serious consequences. Real estate sales happen very fast, and in most cases the property is sold the day after the open house showing. A big part of the information regarding faults connected to the real estate marked is displayed in the media, where there often are stories about disputes and problems arising after the sale of the property. The attorneys points out that it is the self-declaration forms and the way real estate is marketed that needs improvement, and that the law connected to property sale that has to be altered. The appraisers say that the technical reports of the property condition that has to be addressed. 3) Does Avhendingsloven Section 3-7 work the way it was intended by the legislator? Avhendingsloven Section 3-7 states that all the information the buyer is interested in knowing about the property, has to be disclosed by the seller. This is basically a good legal rule. Furthermore, it is clear that different information will be of different value for the buyer. Regulations illegality regarding for example unsatisfactory escape routes is valuable information for the buyer, and the seller must inform about such serious defects. The specialists point out that there are no guidelines on how the seller should disclose information, and it is difficult for the court to prove that the seller withheld important information. Moreover it is important to show that it is not only the information the seller has, but also information the real estate agent, and the appraiser holds. After talking with the informants there is a clear consensus that Avhendingsloven Section 3-7 works as they expect it was intended by the legislator, but it is difficult to determine exactly what the legislator was expecting from the law. 4) What will the introduction of the mandatory technical condition reports lead to? Looking at how the sale of real estate is working today, there is a need for better technical reports; this is to uncover hidden defects that can be very costly. Today’s appraisal methods are not detailed enough to examine the most costly problems and underlying defects. When the information regarding the property is presented at an early stage, it will lead to fewer disputes and reduce the conflict level. The insurance methods in use today will hopefully be unnecessary after the introduction of these reports. The attorneys and the appraisers believe the introduction of the mandatory condition reports will result in far less disputes and these reports will contribute to a safer real estate marked.nb_NO
dc.language.isonobnb_NO
dc.publisherNorwegian University of Life Sciences, Ås
dc.subjectAvhendingnb_NO
dc.subjectavhendingslovennb_NO
dc.subjectforskriftsbruddnb_NO
dc.subjecttakstmannnb_NO
dc.subjectadvokatnb_NO
dc.subjectDisponible romnb_NO
dc.subjectrømningsveinb_NO
dc.titleAvhendingsloven § 3-7 i praksis : et studie med fokus på manglende opplysninger om forskriftsbruddnb_NO
dc.typeMaster thesisnb_NO
dc.subject.nsiVDP::Social science: 200::Law: 340::Other subjects within law: 349nb_NO
dc.source.pagenumber77nb_NO
dc.description.localcodeM-EIEnb_NO


Tilhørende fil(er)

Thumbnail

Denne innførselen finnes i følgende samling(er)

Vis enkel innførsel