Når utgjør innvendig arealsvikt en kjøpsrettslig mangel

Abstract

Formålet med dette arbeidet har i hovedsak vært å undersøke når arealavvik ved kjøp av leiligheter utgjør en kjøpsrettslig mangel, og bør man lovregulere mangelspørsmålet med en fast prosentsats? I tillegg har meglers erstatningsansvar og identifikasjonsspørsmålet mellom selger og tredjemann blitt behandlet. Analysen starter med undersøkelse av hvordan domstolene gjennomførte mangelsvurderingen ved arealavvik før avhendingslovens ikrafttredelse. Det sentrale spørsmålet er hvorvidt den uriktige forutsetningen om arealets størrelse var motiverende for kjøpet. Kausalitet var ikke tilstrekkelig for å nå frem med mangelskrav. Rettspraksis ble ved vedtagelsen av avhendingsloven forsøkt kodifisert i § 3-3. Bestemmelsen er gjennomgått med tanke på analogisk anvendelse ved kjøp av leiligheter. Fremstillingen viser at det trolig ikke er grunnlag for en slik analogi i henhold til gjeldende rett. Avhl. § 3-3 er basert på at arealopplysninger er svært usikre og at kjøperen må være forberedt på dette. Gjennomgangen av § 3-3 viser at arealavvik ved kjøp av leiligheter må subsumeres under den generelle regelen om uriktige opplysninger jf. § 3-8. Det avgjørende blir hvorvidt den uriktige opplysningen «verka inn på avtala» jf. § 3-8 (2). Det samme bevistema har tidligere blitt praktisert av domstolene ved arealavvik. Det avgjørende er da arealopplysningens motiverende karakter for den konkrete kjøper. Spørsmålet blir om det i § 3-8 må innfortolkes et krav om synbarhet. Med støtte i tidligere rettspraksis og reelle hensyn, ble dette besvart bekreftende. Ordlyden i § 3-8 oppstiller ikke noe kvalifikasjonskrav for at bestemmelsen skal få anvendelse. I Arealsviktdommen viker Høyesterett fra dette. Avhl. § 3-3 som regulerer utvendig arealsvikt, oppstiller et vesentlighetskrav for at et avvik skal utgjøre en mangel - som Høyesterett innfortolker som et kvalifikasjonskrav i § 3-8 (1). Megleren må sies å være underlagt et strengt aktsomhetskrav. Som fremstillingen viser vil ikke ethvert innvendig arealavvik innebære en kjøpsrettslig mangel. For at avviket skal innebære en kjøpsrettslig mangel etter §§ 3–8 og 3-3 må det være av en viss størrelse. Arealavvik behandles dermed ulikt andre tilfeller hvor det foreligger feilaktige opplysninger. I lys av oppgavens fremstilling kan det utledes en veiledende nedre grense på 5 % for de minste leilighetene (under 50 kvadratmeter), deretter med stigende prosentsats med leilighetens størrelse. Lovregulering med en fast prosentsats under dette, vil nok øke tvistomfanget med hensyn til arealavvik. Min vurdering er at et forholdsmessig prisavslag ved et innendørs arealavvik, passende vil kunne fastsettes med utgangspunkt i et nivå på ca. ¾ av forholdsmessig prisavslag beregnet ut fra gjennomsnittlig kvadratmeterpris. Dette er noe strengere enn dagens rettspraksis legger opp til. Oppgaven retter søkelyset mot de kjensgjerninger som av domstolene har blitt fremhevet i bevisvurderingen. Gjennomgangen viser at bevisvurderingen avviker på flere punkter enn det som kan sies å være rimelig bevisvurdering ved kjøp av leiligheter. Tidligere var det grunnlag for å kunne si at domstolene i stor grad - har handlet med en generell presumsjon for at arealopplysninger ikke er motiverende for kjøper. Skal en generell presumsjon her gjøres gjeldende - bør den gi utrykk for at arealopplysninger er motiverende for kjøpere flest.