RIsiko i kommersiell eiendomsutvikling : en metodestudie

Abstract

Tema for oppgaven er risiko knyttet til kommersiell eiendomsutvikling. Risiko i eiendomsutvikling kan deles i fire områder (Barlindhaug & Nordahl 2005), regulerings-, finans-, produksjons- og markedsrisiko. Denne oppgaven er en fordypning i markedsrisikoen. Markedets hovedelementer, tilbud og etterspørsel. Hvor mye er markedet på et tidspunkt i fremtiden villige til å betale for tilbudte boliger? Jeg ser i oppgaven nærmere på etterspørselen, og prøver å finne en metode som kan komme frem til en spesifikk effektiv etterspørsel, ned på prosjektnivå. Hvor mange og hva slags boliger kan selges i dette prosjektet? Oppgaven er en gjennomgang av en metode utarbeidet av Stephen F. Fanning, en amerikansk eiendomsanalytiker og metoden er forsøkt oversatt til norske forhold. Deretter testes den på et case, Ulven. Analysen testes på ny bolig markedet. Fannings hovedpoenger med metoden er å få frem informasjon om forventet etterspørsel og om konkurrerende tilbud. Dette sammen med informasjon om kvaliteter og egenskaper i eiendommen som analyseres, danner grunnlaget for metoden. Han ser på eiendommene i flere perspektiv; eiendommen i seg selv, dens beliggenhet i nærområdet/nabolaget og dens overordnede beliggenheten i byen (tilgjengelighet, avstander og lignende.) På tilbudssiden er det fokus på å kartlegge konkurrerende tilbud og sammenligne dem opp mot eiendommen, for å finne hva som skiller den fra konkurrentene. På etterspørselssiden er det viktig å finne ut så mye som mulig om befolkningen i nærområde og spesielt om flyttinger inn til området og flyttinger innad i området. Arbeidsledighet, inntekt og boliglånsrenta er viktige faktorer som påvirker den enkeltes kjøpekraft, og derav også muligheten til å kjøpe ny bolig. Til slutt setter man tilbudet og etterspørselen opp mot hverandre for å finne den effektive etterspørselen. Caset, Ulven, er en eiendom beliggende på Økern i Oslo. Området er et transformasjonsområde som er preget av industri og lager. Det planlegges byutvikling her og utvikler er pålagt å legge en stor andel boliger til området. Det er et stykke frem i tid så informasjonen om boligene er begrenset. Boligene er vurdert og sammenlignet med prosjekter på Løren og Haslelinje. Etterspørselsanalysen er basert på lokale flyttetall, boligstatistikk og husholdningenes kjøpekraft. Analysen sammenslutter tilslutt tilbud og etterspørselssiden, og prøver å se om det er mulig å få et forslag til faktisk effektiv etterspørsel. Som en del av problemstillingen har jeg ønsket å vite hva utvikler gjør rundt dette med risikovurderinger, spesielt med tanke på markedsrisikoen. Det er interessant å vite om de gjør noen analyser selv, eller om det går mye i erfaring og ”magefølelse”. I intervjuer med utvikler kommer det frem at de er svært opptatte av risiko, men ikke så opptatte av den spesifikke markedsrisikoen på boligene på Ulven. Dette kan se ut til å være et resultat av at de i hovedsak utvikler forretningsbygg først, og totalt sett utgjør forretningsbygg storparten av utviklingen.  Bare det at de sprer risikoen utover forskjellige typer bygg og brukere, er risikoreduserende i seg selv, dette påpeker også utvikler. De er rett rundt hjørnet for å få godkjent planene sine nå i mai og da starter de med bygging av forretningsbygg. Boligene ligger lenger frem i tid, og er ikke detaljert planlagt nå. Det vil si at utvikler har løpt en betydelig reguleringsrisiko de siste årene, og har vært travelt opptatt med å håndtere denne best mulig ved å lage gode planer, og ha god kommunikasjon med kommunen. De har dog gjennomført en det de kaller ”grundig handelsundersøkelse” hvor de har kartlagt behovet i denne kategorien bygg. Det at de har gjort dette kan kanskje peke mot at de vil gjøre en grundig undersøkelse på boligmarkedet når denne delen av utbyggingen er mer nærstående. Det er derimot ikke så mye som tyder på det nå, og inntrykket utvikler gir er at det ikke er noe de bekymrer seg over. Fannings metode er et interessant utgangspunkt for å kunne finne ut noe mer om markedet og hvordan etterspørselen faktisk blir til, eller er. Det er dog en del utfordringer med å få overført den på norske forhold, blant annet tilgjengelig informasjon. Jeg mener den likevel kan være et godt grunnlag og utgangspunkt for å gå videre med å skreddersy metoden enda mer til norske forhold og derfra kunne få et mer sikkert resultat, men man vil uansett være avhengig av å få tilgang til en del informasjon som må betales for slik det er i dag.

This thesis is about the risk associated with commercial real estate development. Risks in real estate development can be divided into four areas (Barlindhaug & Nordahl, 2005), zoning, financial, production and market risk. This thesis focuses on market risks. The market's main elements, supply and demand. How much is the market at some point in the future willing to pay for the offered housing? My main goal is to further investigate demand and try to find a methodology to estimate real estate demand. The thesis is a review of a method developed by Stephen F. Fanning, a U.S. real estate analyst. The method is attempted translated into Norwegian standards, rules and regulations. The nest step is to try the method on a Norweigan real estate development property, Ulven. The analysis is tested only in the new housing market. Fannings main points of the method is to elicit information about the expected demand and on competing supply. This, together with data about the qualities and characteristics of the property being analysed, forms the basis for the method. He looks at the properties of multiple perspectives; the property itself , its location in the neighborhood and its parent location in town. On the supply side, the focus is on mapping the competing offers, and compare them against the property, to find what differentiates it from competitors. On the demand side, it is important to find out as much as possible about the population of the surrounding area and in particular on migration into the area and relocations within the area. Unemployment, income and mortgage interest rates are important factors that affect the individual's purchasing power, and hence the ability to buy a new home. Finally put to the supply and demand against each other to determine the effective demand. The case, Ulven, is a property located at Økern in Oslo. This is a transformation area and characterized by industrial and warehouse buildings. Because of the planned urban development here the real estate developer is required to build a large number of residential units in the area. The housing part of the real estate is a few years into the future, so the information is limited. The properties are evaluated and compared with projects in Løren and HasleLinje. Demand analysis is based on local moving statistics, housing statistics and household purchasing power. In the end the analysis of supply and demand is put together, to see if it is possible to make a estimate on real estate demand. As part of the problem, I wanted to know what the developer does about the risk assessment particularly with regard to market risk. It is interesting to know if they are doing any ort of analysis themself, or if there is a lot of experience and " gut feeling " behind the decisions.  In interviews, the developer reveals that they are absolutely concerned with risk, but not so concerned with the specific market risk of the housing part in Ulven. This may appear to be a result of the fact that they develop commercial buildings first. Commercial buildings is the biggest part of the development. Just the fact that they spread risk on different types of buildings and users are reducing risk in itself. They are just around the corner to get approved the building plans now in May, and then they start the construction of commercial buildings. This means that the developer has run a significant regulation risk in the recent years, and has been busy dealing with this by making detailed plans, cooperating with the local authority. They have, however, conducted a what they call " thorough trade study " where they have identified the needs in this category of construction. The fact that they have done this might point out that they will do a thorough investigation on the housing market when this part of the development is closer in time. However, it is not implicated, and the impression the developer provides is that it is not something they worry much about. Fannings method is an interesting starting point to find out more about the market and estimating demand. There are however some challenges with getting transferred it to Norwegian conditions, including the available data and statistics. I think it is a good foundation and starting point for continuing to tailor the method even more to Norwegian conditions and then we could get a more certain result. Still it will be dependent on access to certain information.