Boligutvikling i Kirkenes : muligheter og begrensninger

Abstract

Tema for denne oppgaven er boligutvikling i Kirkenes – Muligheter og begrensninger. Målet med oppgaven er å studere hvilke forutsetninger som ligger til grunn for kommersiell boligutvikling i Kirkenes. Samtidig er det et mål at resultater fra denne oppgaven kan brukes som sammenligningsgrunnlag ved studier av andre mindre byer og steder. På bakgrunn av tema har jeg satt følgende hovedproblemstilling: • Hvilke forutsetninger ligger til grunn for vellykket boligutvikling i Kirkenes? Hovedproblemstillingen ble belyst gjennom underproblemstillingene: • Er det et marked for kommersiell boligutvikling i Kirkenes, og hvilket potensiale er det for framtidig vekst og boligetterspørsel? • Hvilke risiko- og usikkerhetsfaktorer må boligutviklere i Kirkenes forholde seg til, og i hvilken grad kan risikoen styres og håndteres? • I hvilken grad styrer og tilrettelegger kommunen for boligutvikling i Kirkenes? • Hva skiller boligutvikling i Kirkenes fra boligutvikling andre steder i landet, og kan vi forklare forskjellene? Til å belyse problemstillingene har det blitt benyttet en kvalitativ metode, der både teori og empiri ble anvendt med hovedvekt på empirien. I empiridelen er det gjennomført dybdeintervju av tre lokale eiendomsutviklere for å kartlegge hvordan de forholder seg til akkvisisjonsprosessen, risiko og offentlig styring. Markedsrisikoen framstår som den største risikofaktoren ved boligutvikling i Kirkenes, der boligmarkedet i stor grad styres av en lokal hjørnestensbedrift. Samtidig har Kirkenes som Nord-Norge generelt et stort potensial for verdiskapning og etablering av nye industriarbeidsplasser, som vil bidra til et større kommersielt grunnlag i boligmarkedet. Grundige markedsundersøkelser, forhåndssalg, byggetrinn og spredning av risiko til andre markeder er viktige risikostyrende hjelpemidler. Kirkenes har en sterk offentlig eierstruktur ved at kommunen er den klart største grunneieren, og bruk av opsjonsavtaler ved erverv av utviklingseiendom er omfattende. Årsaken til hyppig bruk av opsjonsavtaler er todelt. Det bidrar til å begrense utviklernes risiko og ser ut til å være en foretrukket avtaleform. Men bruken er i like stor grad et styringsmiddel for kommunen for å sikre seg større grad av påvirkning og raskere byggestart. Det kan også spekuleres i om dette gir noe utslag i politisk risiko. Vi ser en tydelig sammenheng mellom markedsrisikoen, kommunens bruk av opsjonsavtaler som grunneier og forhåndssalg i de større boligprosjektene i Kirkenes. Dette bidrar i sterk grad til at man har et kommersielt marked der boligutviklere begrenser markedsrisikoen betydelig. Kan dette være en aktuell modell for andre liknende steder med et hjørnestensavhengig boligmarked?