Kommunens bruk av virkemidler i arealplanlegging for å tilegne seg offentlige friområder : en case-studie av tre utviklingstomter

Abstract

Denne masteroppgaven omhandler eiendomsutvikling i tidlig fase, hvor jeg har hatt et samarbeid med Realkapital Utvikling (RKU), som er et eiendomsutviklingsselskap i DTZ-gruppen. Jeg har gjennomført en case-studie av tre utvalgte tomter for RKU, både for å kartlegge muligheter som er knyttet til de utvalgte eiendommene, men også for å belyse prinsipper innenfor eiendomsutvikling via på forhånd fastsatte betraktningsperspektiv. I alle tre casene jeg har undersøkt, har kommunen båndlagt de aktuelle eiendommene på forskjellige måter. Det kan primært begrunnes med at grunneier har lagt ned virksomheten på eiendommen, uten å initiere ny virksomhet eller utvikling samt at grunneier har forholdt seg passiv til kommunens planarbeid. Dette medfører at eiendommene fremstår som meget attraktive som offentlig friområder, og kommunen har avsatt eiendommene som nettopp dette i kommuneplanens arealdel. Kommunens vedtak om kommuneplanen er juridisk bindende og vedtaket kan ikke påklages, så hvis det er en interessekonflikt mellom kommunens arealplanlegging og grunneiers plan for eiendommen, må grunneier forsvare sine rettigheter under planarbeidet. Grunneier i denne studien er et amerikansk selskap som ikke kjenner til det norske plansystemet, og dermed heller ikke har forutsetninger for å forsvare sin eiendomsrett. I to av tre caser konkluderer jeg med at en avhending av eiendommen til kommunen er det beste alternativet. Dette er grunnet i at kommunen i begge tilfellene har planlagt eiendommen som offentlig friområde i 7 år, og har med det forringet mulighetene for utvikling og dermed også verdien av eiendommen såpass mye at andre alternativer ikke er regningssvarende. Denne masteroppgaven belyser hvordan kommunen på forskjellige måter benytter seg av sin reguleringsmyndighet til å tilegne seg offentlige friområder. Samtidig understreker den viktigheten av å følge med på kommunens planlegging, hvis man har en eiendomsrett å forsvare. This master thesis covers real estate development at an early stage. I have conducted feasibility studies of three properties with different locations in Norway, all of them to define maximum value of potential and form a strategy of execution. Throughout this process, I have cooperated with Realkapital Utvikling (RKU), a real estate development firm, which is a part of DTZ Norway. RKU has provided me with case-material, in addition to support and guiding. The three properties I have studied are designated to be public recreational areas in the municipal plan, which have made me study the planning process and mechanisms that governs it thoroughly. The municipal plan is legally binding and the decision can not be appealed, so if there is a conflict of interest between the Municipality’s planning of land use and the landowner's plans for the property, the landowner must defend his or hers right during the planning process. The landowner in this thesis is an American company that does not know the Norwegian planning system, and thus has remained indifferent to the Municipality’s planning of land-use. In two of the three cases I have studied, I conclude that a disposal of the property to the municipality is the best option. This is due to the fact that in both cases the municipality has planned the property as a public recreational area for 7 years and has by that degraded the opportunities for development and thus the value of the property so much that other alternatives are not profitable. This thesis sheds light on how the municipality in various ways can make use of its regulatory authority to acquire public recreational areas, and it also emphasize the importance of monitoring municipal planning, if one has real estate to defend.