Forhandling av kommersielle leiekontrakter i flerbruksbygg

Abstract

Denne oppgaven omhandler kontraktsinngåelser mellom gårdeiere og leietakere ved flerbruksbygg i det norske kontorsegmentet. Hensikten med denne undersøkelsen er å se om aktørene i dette markedet følger standardkontraktsgrunnlaget til Huseiernes Landsforbund m. fl. eller om enkelte forhandler seg bort fra bestemte kontraktspunkter og bilag. Husleieloven som bakgrunnsrett gir profesjonelle parter stor handlefrihet, men eventuelle avvik kan få betydelig innvirkning for verdivurderinger av eiendommene. Det er skrevet lite om forhandlingsaspektet når det gjelder lokalleie i Norge, men det finnes tilgjengelig litteratur på kryss av fagfelt som belyser temaet. Oppgaven vil legge vekt på hvorfor forhandlinger oppstår og eventuelt hvordan disse gjennomføres.

Datagrunnlaget er skaffet ved bruk av et todelt forskningsdesign. Del A tar for seg et pilotcasestudie der inngåtte kontrakter sammenlignes opp mot standardkontraktsgrunnlaget. Disse funnene er benyttet som grunnlag for å gjennomføre informantintervjuer rettet mot næringsmeglere i del B.

Funnene tyder først og fremst på at det er graden av utleiernes profesjonalitet, størrelse og servicenivå som er utslagsgivende for forhandlingene. På den andre siden kan standard, arealeffektivitet og markedsvilkår også ha påvirkninger på resultatet, men disse faktorene kan delvis kontrolleres ved å ha et bevisst forhold til forhandlingsprosessen.

This study deals with leases between landlords and tenants in multi‐purpose buildings in the Norwegian office segment. The purpose of this study is to see if the players in this market follows the standard form lease or whether they actually negotiates away from certain specific contract clauses and appendices. Norwegian law gives the professional parties involved great freedom but aberrancies can have a significant impact on the valuation of commercial property. There is not much written about the negotiation aspect of leases in Norway, but there is available literature across different subjects that illustrates the theme. The target will be to investigate why negotiations occur, and if they do, how they actually are done.

The datamaterial is obtained through a pilotcasestudy where actual contracts are compared against the standard form lease. These findings have been used as the basis for conducting informant interviews aimed at commercial realestatebrokers.

The findings suggest that the degree of professionalism, size and services included from the landlords have much to say regarding how negotiations actually are implemented. On the other hand, also the object's standard, space efficiency and market will most likely influence the final results of the negotiations.