Akkvisisjon av utviklingseiendom i Follo og Romerike - Sammenliknet med Hedmark og Hammerfest

Abstract

Sammendrag Oppgaven her dreier seg om hvordan eiendomsutviklere i Follo og Romerike arbeider med tomteakkvisisjon. Den er også basert og sammenliknet med to tidligere undersøkelser fra Hedmark og Hammerfest. Oppgavens emperi tar utgangspunkt i 7 eiendomsutvikleres svar på spørreskjema, samt 2 dybdeintervjuer. Akkvisisjonsprosessen inngår i det som blir kalt den tidlige fase innenfor eiendomsutvikling. Den tidlige fasen i eiendomsutvikling er en fase som er preget av høy risiko. Akkvisisjon handler i stor grad om risiko og som Kristoffersen sier; ”Det handler om å se inn i glasskulen”. Akkvisisjonsprosessen består av (1) forming av utviklingsidè, søk etter tomt og forhandlinger med grunneier, (2) mulighetstudier, myndighetskontrakt og risiko i planleggingen, (3) tomteoverdragelse, selskapsformer og finansielle rammevilkår og (4) reguleringsstatus og planlegging. Min undersøkelse viser at den viktigste fremgangsmåten for tomtesøk er gjennom eget nettverk. Samtlige aktører sier at nettverk er den viktigste måten de får kjennskap til potensielle utviklingstomter på. Andre mye brukte måter er kontakt med eiendomsmeglere og arkitektkontorer, kontakt med kommunens eiendomsetat og kontakt med konkurrenter. Utviklere i Hedmark og Hammerfest mener på samme måte som mine informanter at egent nettverk er den viktigste fremgangsmåten. Samtlige av mine informanter besitter tomtebank. Viktigste årsak til dette er at utviklerne vil sikre seg produksjonsaktivitet i fremtiden. Utviklere i Follo og Romerike ønsker også å erverve uregulerte arealer for å oppnå en reguleringsgevinst. Dette henger sammen med porteføljetankegangen. Det tar som regel tid før det kan påbegynnes bygging på uregulerte arealer og inntil den tid vil tomtene ligge i en tomteportefølje. Uregulerte områder koster som regel langt mindre enn ferdig regulerte områder, men når de er regulerte har verdien av arealet steget. Denne stigningen er en reguleringsgevinst. Sammenlikningen viser at utviklere i Hedmark og Hammerfest ikke er like opptatt av denne tanken og erverver sjeldnere uregulerte områder. Antagelig er dette på grunn av at reguleringsgevinsten ikke er like høy og at risikoen er større ved å erverve uregulert tomt der enn i Follo og Romerike. Når utviklingstomt er lokalisert benytter utviklerne grunnboken for å identifisere grunneieren. Unnebergs undersøkelse viste at utviklere i Hedmark ringte kommunen for å identifisere grunneieren. Dette var ikke tilfelle for utviklerne i Follo og Romerike. iii Utviklerne i Follo og Romerike sier at pris og tillitsforhold til grunneier er like viktige. Uten riktig pris vil ikke utviklere kjøpe tomten og tillitsforholdet fører til et bedre omdømme, som igjen kan lede til gode referanser i senere forhandlinger. Utviklerne er opptatt av at grunneiere ikke skal føle seg lurt etter ervervet. Dette var utviklere i Hedmark og Hammerfest enige i. Oppgjørsmåte beror først og fremst på hva slags eiendom som blir ervervet. Det synes å være reguleringsrisiko som styrer hvilken ervervsmåte som blir benyttet. Direkte kjøp er benyttet ved kjøp av relativt sikre områder som enten er regulert eller som ligger kommuneplanens byggeområder. Ved erverv av uregulerte og LNF områder benytter utviklerne seg av opsjonsavtaler. Det antydes i oppgaven at det er forskjeller mellom store utviklere og små utviklere i hvordan eiendom blir ervervet. Små selskap har muligens mindre tilgang på kapital som gjør at selskapsdannelser blir mer vanlig å benytte. Mulighetsrommet til utviklerne i de forskjellige områdene som er behandlet er svært forskjellige. De ulike områdene står ovenfor drastiske forskjeller i både markedets situasjon og kommunens rolle. Dette har stor påvirkning på akkvisisjonsprosessen og skaper store forskjeller i hvordan utviklerne i de forskjellige områdene takler akkvisisjonsprosessen. Follo og Romerike står ovenfor gode markedsutsikter og stor etterspørsel. Dette har innvirkning på hvordan utviklere former sin porteføljestrategi og også i hvordan tomtesøkene oppstår. Kommunens rolle i Hammerfest har også stor innvirkning på utviklernes situasjon i Hammerfest. Som den største grunneieren i Hammerfest har kommunen sterk innvirkning på tomtekostnadene disse utviklerne bekoster seg. Stort sett er råtomtkostnaden lavere i Hammerfest enn den er i Hedmark og Follo og Romerike, men de må ofte dekke andre type kostnader. Abstract This thesis is about how real estate developers in Follo and Romerike work with land acquisition. The thesis is also compared up against two previous studies done in Hedmark and Hammerfest. The study is based upon 7 questionnaires as well as two depth interviews. The acquisition process falls in under what is called the early phase of real estate development. The early phase is a phase defined by high risk. Acquisition is about “gazing into the crystal ball” according to Kristoffersen. The process is divided into 4 parts. The first being; shaping the development idée, searching for land and negotiation with the land owner. The second contains analysis of opportunities, contact with the government and risk iv assessment. The third contains acquiring land rights and shaping financial terms. The fourth contains analysis of the lands present regulation. This thesis show that the most important method in which developers acquire knowledge of development land is through their own network. Other highly used methods are contact with real estate agents, architects, the government and competitors. Developers based in Hedmark and in Hammerfest agrees in the fact that network is the most important method. Every developer in which this thesis is based upon had a land portfolio. The reason for having a portfolio is so that developers can ensure production in the coming future. Developers in Follo and Romerike also wishes to realize a regulation premium. This hangs together with their portfolio strategies. It usually takes time before developers can start the construction of an area which is not regulated by the regulation authority. Land such as this will cost less than already regulated land, but by the time it has been regulated, the value of the land has increased. This increase in land value is the regulation premium. The comparison with Hedmark and Hammerfest shows that developers are far less interested in this premium and is less likely to acquire land of this nature. When development land has been located, developers use a land register for identifying the owner. In Hedmark the developers had the opportunity to call the government to get names and contact information from them, rather than looking it up in the land register. This was not the case in Follo and Romerike. Developers in Follo and Romerike say that trust between developers and land owners is just as important as the price. The price is important so that developers can survive, and obtaining a good reputation is important so that repeat business can take place. This was agreed upon in Hedmark and Hammerfest. Acquisition method is chosen based upon what kind of land the developers is acquiring. It seems to be the regulation of an area that is controlling what kind of a deal the parties go into. A direct purchase is used if the area is regulated and is relative risk free. An acquisition of a area who has not been regulated yet is purchased with a option based deal. It is proposed in the thesis that there are differences between large and small businesses in how they acquire land. The developer’s opportunity space strongly varies between the three areas in question. The three areas are in very different marked situations and what kind of role the government has. v This has large impacts on how the developers act throughout the acquisition process. Follo and Romerike are facing a large demand. This has an impact on how the developers form their portfolio strategy and how searches take place. The government’s role in Hammerfest also has a large impact on developer’s acquisition process. As the largest land owner in Hammerfest the government has a direct impact on how much developers pay for their development land. In general, these developers pay less for land. However these developers often have to cover other types of expenses.