Akkvisisjon av utviklingseiendom i Hedmark fylke

Abstract

Tittelen på oppgaven er ”Akkvisisjon av utviklingseiendom i Hedmark fylke”. Oppgaven er basert på en spørreundersøkelse blant 18 eiendomsutviklere i Hedmark, i tillegg til 4 utdypende intervjuer. Respondentene har hovedarbeidsfelt innen fritids-, bolig- og handelseiendomsutvikling. Oppgavens teorikapittel er satt sammen av komponenter hentet fra ulike emner. Kapitlet danner en ramme for den videre fremstillingen. Det er skrevet svært lite om akkvisisjon av eiendom tidligere. Da må man følgelig starte på et overordnet nivå og sette aktuell litteratur i sammenheng. Akkvisisjonsprosessen består generelt sett av to faser som kan deles i totalt fem elementer. Kravspesifikasjon (1), søkemetoder(2) og risikovurdering/håndtering(3) kan generaliseres i en søkefase. Elementene ervervsmåte(4) og grunneierkontakt(5) kan generaliseres i en ervervsfase. Samlet fremstår disse elementene som en del av eiendomsutviklingens tidligfase. Søkefasen og ervervsfasen må sees i sammenheng. Som i virkeligheten ellers, kan man ikke isolere ulike temaer i for stor grad, uten å se på helheten og det endelige målet. Lokalkunnskap, egne nettverk, kommunale planer og direkte henvendelser fra grunneier er de mest benyttede søkemetodene etter tomt. Offentlige registre blir av uavklarte grunner lite benyttet i utviklernes tomtesøk. Det er særlig boligutviklere som utpreger seg med flest direkte forespørsler fra grunneier om å kjøpe tomt. 72 % av respondentene er i besittelse av en tomteportefølje eller tomtebank. Alle respondentene som har hovedarbeidsfelt innen handelseiendoms- og fritidseiendomsutvikling har slik portefølje. Utviklerne har tomteportefølje hovedsakelig fordi det er en måte å sikre fremtidig arbeid og naturlig kontinuitet i driften. De fleste utviklerne ringer kommunen for å identifisere grunneier på den aktuelle eiendommen, slik at kommunen kan sjekke i GAB hvem dette er. Kartlegging av objektive data om grunneier før første møte, er stort sett lite utbredt blant eiendomsutviklerne i Hedmark. Grunneier er ikke overraskende mest opptatt av prisen han får for tomten i en forhandlingssituasjon, og ikke tillitsforholdet til utvikler. Respondentene mener at ved å vise til tidligere referanser kan man oppnå og bli en foretrukket kjøper, selv om prisen i grunn ikke blir lavere. Direkte kjøp er den desidert mest benyttede ervervsformen ved tomtekjøp i Hedmark. Det finnes likevel unntak for dette. Opsjonsavtaler er den mest benyttede ervervsmåten i LNF- og uregulerte områder. Tomtefeste som ervervsform viser seg som mye benyttet ved utvikling av fritidseiendommer. Selskapsdannelser i forbindelse med tomtekjøp og utvikling forekommer antakeligvis i mindre grad i Hedmark enn i større og mer urbane markeder. Mange grunneiere er usikre med tanke på å legge tomten inn i et selskap, i den hensikt at selskapet skal utvikle tomten på sine premisser. Enkelte grunneiere ønsker ikke å ta risikoen som oppstår ved delta i et selskap. Undersøkelsen viser at storparten av utviklerne klarer å erverve rettighetene til maksimum halvparten av tomtene de faktisk forsøker å erverve. Generelt kan man si at eiendomsutviklerne i Hedmark er en sammensatt gruppe, ofte med klart definerte arbeidsområder. Fremgangsmåtene de ulike arbeider på består ofte av de samme elementene. Hvordan akkvisisjonsprosessen faktisk arter seg, er avhengig av hvert enkelt tilfelle og den ideen som ønskes realisert.