Eiendomsutvikling i tidlig fase; systematisk analyse av utviklingsrisiko. Praktisk case: Lierstranda

Abstract

Tema for oppgaven er risikovurdering i tidligfasen, hvor utvikling av Lierstrandaområdet fungerer som praktisk case. Lierstrandaområdet er et stort industriområde rett nordøst for Drammen by og omtrent 4 mil sydvest for Oslo. Analyseområdet har en flott sørvendt beliggenhet mot Drammensfjorden og omfatter deler av Lierstranda i Lier kommune og deler av Brakerøya i Drammen kommune. Industri preger dagens arealbruk, men både private og offentlige aktører har startet prosesser for en storstilt transformasjon. Interessemotsetninger mellom overordnede samfunnsinteresser og lokale politiske interesser, samt motsetninger internt på området skaper imidlertid utfordringer. Foruten vurdering av risiko knyttet til caseområdet, søker oppgavens problemstillinger å finne frem til strukturerende verktøy for generell risikovurdering i tidligfasen. Oppgaven er tredelt – én teoridel og én casestudiedel, som begge avsluttes med delkonklusjoner. Disse summeres opp i oppgavens siste del, som konkluderer i form av konkrete analyseverktøy for risiko knyttet til eiendomsutvikling i tidligfasen. Oppdeling i regimer og eiendomsforhold er oppgavens gjennomgående og bærende struktur. Markedsrisiko og finansiell risiko er kun i svært beskjeden grad berørt. Oppgavens hovedkonklusjon presenterer som nevnt strukturerende verktøy for analyse av risiko i eiendomsutviklingen tidligfaser, mens delkonklusjon i casestudiet viser at overordnede regionale- og nasjonale hensyn ligger som en foreløpig utviklingspropp for analyseområdet. Selv om de overordnede flokene løses til gunst for transformasjon av analyseområdet, finnes det andre mer og mindre betydelige risikomomenter som vurderes. This study is about risk analysis in the first phase of real estate development projects. It is a combination of literature - and case study, which propose some general risk analysis matrixes. The case Lierstranda, just northeast of Drammen city, is a waterfront area situated close to major roads (E18 and national road no 23), a railroad and with good harbor resources. Today the area is mostly for industrial use. Many ideas have been proposed for future development, from individuals or from local, district and even national authorities. Sometimes these initiatives are conflicting. The situation is characterized as one of great development possibilities, but also of considerable risk. Different regimes (regulation-, real estate- and political regimes) and real estate structures (site -, owners -, rights – and regulation structure) and the developer's risk elements getting permissions for favorable land use are described. Conclusions are directed towards a possible matrix for risk analysis. Market - and financial risk is only briefly commented when needed.