Registrering av jordsameier etter matrikkellov

Abstract

Som temaet for denne masteroppgaven er: ” Hvilke konsekvenser får den nye matrikkelloven for registrering av jordsameier?”. For å finne svar på problemstillingen har jeg utarbeidet noen delproblemstillinger. Delproblemstillingene tar utgangspunkt i ”vanskeligheter” med registrering av jordsameier, og de er oppsummert med følgende stikkord: 1. Problematikk knyttet til andeler 2. Registrering av jordsameier etter delingslov og matrikkellov 3. Pant 4. Eiendomsutvikling Svarene på problemstillingen har jeg funnet ved å studere forarbeider, utredninger, lovverk, litteratur, artikler, gjennom samtaler og intervju og resultater fra andre mastergradsoppgaver. I tillegg er hele kapittel fire dokumentstudier av bestemte eksempler. Jordsameier finnes primært i fjellet og annen utmark, og det omfatter store arealer. Ved siden av allmenning er jordsameie den dominerende eierform i fjellet over grensen for produktiv barskog. I andre utmarksområder, som for eksempel strandområder, er jordsameier også meget vanlig. Jordsameier er i hovedsak mange ting og er omfattende, og begrepet har ikke en bestemt definisjon. Endringer i matrikkelloven gjør det nå mulig å registrere uregistrert jordsameie, og jordsameie er blitt en egen matrikkelenhetstype. Når det nå legges an til registrering var et av mine ”funn”, at det er viktig å få avklart hva slags realiteter jordsameier spenner over, fordi jordsameie er mye, og det er en vid og variert kategori. I kapittel fem viser jeg ulike variasjoner over temaet jordsameie. Mangfoldigheten av jordsameier har en trolig ikke full oversikt over og er muligens det største problemet ved registreringen. Det er da nærliggende å peke på avtalefriheten, kombinert med manglende rammer for matrikluær behandling. Noe av problematikken knyttet til andeler viser seg i sakene jeg studerte, det vil si hvor jeg gjorde noen ”funn” som var litt spesielle. I noen av jordsameiene var ikke andelene fordelt, som de uttrykte det - og sameierne var ikke klar over hvem som eide hva i sameieområde. I sakene som hadde vært i jordskifteretten med krav om fastsettelse av grenser, endte saken med rettsforlik, selv om partene ikke visste hvordan andelsfordelingen var innad i sameiet. I en annen sak bygget andelsfordelingen i jordsameiet på eiendomsstørrelsen, hvor den alene var avgjørende for om eiendommen var medeier i jordsameiet eller ikke. Andelene i jordsameie blir fordelt med ulik praksis, men utgangspunktet er at det er skylda som skal brukes når ikke annet forholdstall er kjent, eller avtalt. Som følge av at jordsameiene ikke er egne eiendomsenheter, men de er integrerte i eksisterende eiendommer og bruksnummer, er det på den måten at andeler i jordsameiet inngår i disse enhetene. Og før 1980 var det prinsipielt skylda som bandt eiereiendom og sameieandel sammen. Det ”limet” forsvant i 1980. Men konsekvensene av dette er ikke tatt, og jordsameiene ble ikke inkludert i den eiendomsregistreringen fra 1980, men det har foregått en viss registrering av jordsameier i grunnboka og i GAB. Det ingen klare retningslinjer for hvordan jordsameier skulle registres. Dette har ført til at praksisen i Norge med registrering av jordsameier har vært svært ulik. Utgangspunktet fram til 2008 var delingsloven og en rapport fra 1994. Rapporten fra 1994 omhandlet registrering av grunnsameier i GAB- systemet og elektronisk grunnbok. I 2009 utarbeidet Statens Kartverk retningslinjer som skulle gjelde for; registrering av jordsameie, fradeling av ny grunneiendom i jordsameie som var registrert eller uregistrert og oppretting av festegrunn. Per dags dato har Statens Kartverk utarbeidet retningslinjer for hvordan jordsameier skal registreres i matrikkelen. Det er viktig å konstatere at vilkårene for registrering av jordsameier i grunnboka ikke har forandret seg etter den nye loven trådte i kraft. Det finnes mange eksempler på ulike registreringsmetoder og manglende registrering av jordsameier. I oppgaven vil jeg presentere resultater fra masteroppgaver om jordsameier, rapporter og synspunkter fra ulike hold om dette. Jordsameier kan ikke pantsettes. Eiendommer som har sameieandel kan pantsettes, og da gjelder pantheftelsen også sameieandelen. Andre heftelser og pant må innføres på vedkommende eiendoms grunnboksblad. Konsekvensen av dette er dersom en bruksrettshaver i jordsameie vil trygge sin rett gjennom tinglysing, må dette oppføres på grunnboksbladene til alle eiendommene som har en andel i sameiet. Tinglysinga anmerker panten på eiereiendommene. Det framkommer ikke av pantedokumentet, at det også omfatter en ideell andel. Eiendomsutvikling i jordsameier viser seg som følge av matrikkelloven gjennom tilfeller med tidligere aktiv eiendomsutvikling plutselig stopper opp. Dette skyldes at lovverket er blitt mye strengere om at eierforholdene i jordsameier må være avklart før rekvisisjonen om fradeling behandles. Fram til 2009 trengte ikke eierforholdene å være avklart, det vil si at lovverket tidligere ikke var særlig strengt praktisert. I prinsippet må alle eierne samtykke, det vil si en måtte kjenne eierne. I oppgaven beskriver jeg jordsameiene, og hva som skjer med jordsameier i konkrete situasjoner som: deling, pant og kjøp og salg. Jeg har også sett på det norskeeiendomsinformasjonssystemet. I oppgaven framstiller jeg hvordan jordsameiene er blitt registrert før 2010, og hvordan de skal registreres etter år 2010. Det er et nokså sørgelig kaos i i fedrelandet om hvordan jordsameier er blitt registrert. Derfor har det vært vanskelig å komme med en samlet framstilling om hvordan registreringen har blitt gjort. Men jeg prøvd å belyse emnet.