Markedet for kjøp av skogeiendommer

Abstract

Dette studiet er gjennomført med følgende problemstillinger: - Hvem kjøper skogeiendom? - Hvordan blir det søkt etter disse eiendommene? - Hvilke motiver ligger bak kjøp av skogeiendom? - Hvilke konsulenter benyttes? - Hvordan dannes prisene? - Hvordan finansieres kjøpene? - Hvordan påvirker konsesjonsloven omsetningene? - Hvordan blir odel håndtert i omsetningsprosessen? - Hvor store eiendommer blir omsatt? - Hva er prisnivået på skogeiendommer? For å besvare disse problemstillingene ble det gjennomført en spørreundersøkelse blant konsesjonssøkere til skogeiendom i perioden 2004-2009 i Melhus, Rennebu, Oppdal og Midtre Gauldal kommune i Sør-Trøndelag fylke, og Nannestad, Eidsvoll og Ringerike i området Oslo nord. Studiet omfatter 86 omsetninger, og av disse ble det oppnådd en svarprosent på 51 % på spørreundersøkelsen, noe som anses som tilfredsstillende til å gi et bilde av markedet for kjøp av skogeiendommer. For å kunne danne seg et bedre bilde av prisen på skogeiendom ble det utført en regresjonsanalyse. Over halvparten av kjøperne av skogeiendom er over 50 år. 65 % av kjøperne betegner seg som aktive skogbrukere, og høyest andel aktive skogbrukere finner vi i Ringerike kommune. 67 % av de spurte har skogeiendom fra før, og blant disse er snitteiendommen 1137 dekar. På spørsmål om utdanning og yrkeserfaring er det flest som oppgir at de har yrkeserfaring, og da i snitt 20 år. 90 % av kjøperne har arbeid utenom egen eiendom. På spørsmål om hvordan de fant fram til at eiendommen var til salgs oppgir 1/3 at de ble kontaktet av selger. Dette alternativet etterfølges av at kjøper kontaktet selger. Søkning gjennom konsulenter og media benyttes i liten grad. Det viktigste motivet for kjøp av eiendommen er skogbruksformålet. For 44 % av kjøperne ligger eiendommen i nærheten av eksisterende eiendom og vil medføre driftsmessige fordeler. Markedet for kjøp av skogeiendommer III I 1/3 av overdragelsene dannes prisen ved takst av godkjent takstmann. Dette etterfølges av at selger gir et tilbud, og at kjøper gir et tilbud. Det kan virke som at det ved mindre overdragelser gis tilbud av selger eller kjøper, mens det ved større overdragelser benyttes godkjent takstmann. For Sør-Trøndelag og Oslo nord er egenkapital den viktigste finansieringsformen. 71 % benytter egenkapital mens 29 % benytter langsiktige lån ved finansiering. Også i Hedmark ser vi det samme mønsteret, men her benyttes det også noe kortsiktige lån samt avvirkning ved finansiering. 86 % av kjøperne hadde ikke problem med å få konsesjon for eiendommen. 7 % ble nektet konsesjon, men fikk innvilget dette etter klage. 5 % fikk ikke konsesjon, og den viktigste grunnen til at konsesjonssøknaden ble avslått var for høy pris. 40 % av de som fikk innvilget konsesjon fikk ingen vilkår for konsesjonen, mens 33 % fikk krav om at eiendommen skulle legges sammen med eksisterende eiendom og drives som en enhet. 19 % fikk bo- og driveplikt i fem år. I nær 40 % av tilfellene er det knyttet odel til eiendommen. I 57 % av tilfellene håndteres dette ved at odelsfraskrivelse benyttes, i 10 % av tilfellene settes deler av kjøpesummen inn på sperret konto inntil odelssøksmålsfristen går ut, mens i 24 % av tilfellene tar kjøper hele risikoen selv. Snitteiendommen som omsettes i Sør-Trøndelag og Oslo nord har et totalt areal på 475 dekar. I hver omsetning finner vi i snitt 374 dekar produktivt skogareal. Prismessig er snittprisen når vi inkluderer Hedmark 1267 kr/daa totalt areal. Ett dekar produktivt skogareal koster i snitt 1533 kr basert på svarene fra spørreundersøkelsen. Hovedtrekkene fra prisregresjonen er at prisen øker når eiendommen består av produktiv skog, når eiendommen er under 1000 dekar, når kjøper kontakter selger og når det gjennomføres budrunder. Når selger kontakter kjøper for å fortelle at eiendommen er til salgs synker prisen. Abstract This study is consisted with the following approach to the problem: - What characterize the purchaser of forest estates? - What describes the marketing of forest estates? - What is the underlying motive of the purchase? - How is external advisers used? - How is the prices formed? - How is the purchases financed? - How is the act relating to concession in the acquisition of real property (Concession act) affecting the marked of forest estates? - How is allodial possession handled in the process? - What is the average size of the forest properties? - What is the average price of forest properties? To answer the approaches to the problem, a survey was made among concession applicants in the period 2004-2009 in Melhus, Rennebu, Oppdal and Midtre Gauldal municipal in Sør- Trøndelag county and Nannestad, Eidsvoll and Ringerike municipal in the area called “Oslo north”. This study includes 86 transfers, of which it was achieved a response rate of 51 % on the survey. A comparable study from Hedmark County in 2009 is also included in this study. In order to form a better picture of the price of forest property, a regression analysis on the price-material was executed. More than 50 % of the buyers are more than 50 years old. 65 % of the buyers describe themselves as active foresters, and the highest proportion of active foresters are found in Ringerike municipality. 65 % of the respondents have existing forest property, and the average property among these is 114 hectare. When the respondents are asked about qualifications, the most common skills are work experience, on average 20 years. 90 % of the respondents have jobs outside their own property. When the respondents are asked about how the property was marketed, 30 % says that they were contacted by seller. This option is followed by buyer contacted seller. Searching through consultants and media is used to a limited extent. The main motive for buying land is forestry. For 44 % of the buyers is the property near their existing property and will result in operational benefits. Markedet for kjøp av skogeiendommer V In 30 % of the transfers, price is formed by valuation by a qualified appraiser. After valuation, the option where seller provides a proposal for price, and the option where buyer provides a proposal for price are most common. It may seem that large transfer’s uses valuation, while in smaller transfers the price is negotiated between the parts. For Sør-Trøndelag og Oslo north the principal financing form is equity. 71 % of the buyers used equity while 29 % used long-term loan financing. Also in Hedmark the same pattern is shown, but they also used some short-term loan financing as well as logging as financing. 86 % of the buyers got concession without problems. 7 % were denied concession, but was granted after complaint. 5 % did not get concession, and the main reason for refusing concession was that the price on the property was too high. 40 % of those who were granted concession had no terms for the concession, while 33 % received a requirement that the property should be added together with the existing property and operated as a unit. 19 % received duty to occupy and operate the property. Nearly 40 % of the transfers are associated with allodial possesion. In 50 % of these cases, this is handled that the person with allodial right deprive of the right. In 10 % of these cases, a part of the selling price is putted in a suspense account until the deadline for taking the property back for persons with allodial possession is passed. In 24 % of these cases, buyers take the whole risk for allodial cases. The average property sold in Sør-Trøndelag and Oslo nord has a total area of 48 hectares. In each transfer we find in average 37 hectares of productive forest area. If we include Hedmark in the calculation of prices we find an average price on 12670 NOK for each hectare total area. One hectare productive forest area cost in average 15330 NOK. The main features from the price regression is that the price increase when the property consist productive forest land, when the property is less than 100 hectares, when the buyer contacts the seller and thorough a bidding round. When the seller contacts the buyer to inform that the property is for sale, the price drops.