Bruk av realopsjoner i konseptvalgfase/tidligfase hos Statsbygg

Abstract

Temaet for denne utredningen har vært bruk av realopsjonsteori i konseptvalgfase/tidligfase i Statsbygg. På nåværende tidspunkt benyttes ikke realopsjoner systematisk i denne fasen i deres prosjektmodell. Utredningen gir først en grundig innføring i Statsbygg som organisasjon, og deretter realopsjonsteori. Dette gir en nødvendig forforståelse for hvilke realopsjoner som kan være aktuelle å benytte i konseptvalgfase/tidligfase, samt hvordan det er mulig å bygge en metodikk for å vurdere verdien av realopsjoner. Deretter benyttes denne metoden på et eksempel/basis case. Til slutt drøftes det hvordan realopsjonsmetodikk kan integreres i Statsbyggs prosjektmodell. De identifiserte realopsjoner som kan være aktuelle i konseptvalgfase/tidligfase er både vente-, forkaste-, kontrakts-, vekst-, bytte-, ekspansjon-, eller sammensatte opsjoner. Fokuset har vært på muligheten for å bygge inn beslutningsfleksibilitet i konseptet for nybygg med alternativet om bruk av ekspansjonsopsjon for vertikal tilbygg på et senere gitt utøvelsestidspunkt. Metoden har bestått av å definere 1) usikre variabler, 2) sentrale antagelser, 3) ulike scenarioer for sammenligning, 4) beslutningskriterium for utøvelse av realopsjon, og 5) simulering rundt forventet nåverdi. Alle analyser har blitt utført i Excel. De usikre variablene har blitt definert som utvikling i framtidig husleiepriser, etterspørselsbasert behov for kontorlokaler, og forvaltning-, drift-, og vedlikeholds (FDV) priser. Beslutningskriteriet har vært at et gitt prosentvis nivå av etterspørsel for kontorlokaler fra husets brukere må være oppfylt før det anses som tilstrekkelig for å utøve den vertikale ekspansjonsopsjonen for det scenarioet som har denne fleksibiliteten bygget inn. Resultatene fra basiscaset viser at bruk av vertikal ekspansjonsopsjon tilfører en økonomisk tilleggsverdi på prosjektet. Nedside-potensialet blir redusert, mens oppside-potensialet øker. Den gjennomsnittlige forbedringen utgjør ca. 17 % fra scenario B som ikke har fleksibilitet til scenario C som har fleksibilitet. Fra sensitivitetsanalysene synes det mest vesentlige at fordelene som nevnt ovenfor ved det fleksible scenario C opprettholdes, selv om forutsetningene endres. Beslutningskriteriet synes å ha mest betydning frem til ca. 85 %, hvor den etter dette tilfører relativt ubetydelig tilleggsverdi til prosjektet. En stor endring i kostnad per m2 bta for tilbygg gir følgelig en positiv innvirkning på scenario C, mens tilsvarende kostnad for hovedbygg eliminerer mye av de økonomiske fordeler som scenario C gir. Kostnaden knyttet til å erverve ekspansjonsopsjonen har sterk påvirkning på verdien til scenario C. Når den overstiger 10 % er kostnaden såpass høy at den overskygger de økonomiske fordeler som fleksibilitet gir til prosjektet. Opsjonskostnaden bør helst være lavere enn 10 % for at scenario C skal vurderes såpass mer attraktivt, at Statsbygg ser verdien av å bygge inn fleksibilitet. De største utfordringer synes å være knyttet til at beslutningskriterier i nåværende praksis ikke gir insentiver til å bygge inn fleksibilitet, og oppfordrer i stedet til å bygge med en kortsiktig beslutningshorisont, samt at nåverdien har en mindre betydning på hvilket konsept/alternativ som til slutt faktisk blir valgt. I tillegg er det en utfordring at ansvaret med å realisere realopsjoner ikke er klart definert internt i Statsbygg, slik at denne muligheten blir ikke synliggjort for sentrale beslutningstakere Planseksjonen for strategi- og utvikling kan internt være sentrale med å fremme muligheter for bruk av realopsjoner, gjennom å synliggjøre dette i mulighetsstudier og alternativanalysen (delfase fire i konseptvalgfase/tidligfase). Dette er i midlertidig et tverrfaglig ansvar særlig sammen med Byggherreavdelingen. Gjennom at Statsbygg styrker beslutningsunderlaget til sentrale beslutningstakere ved å synliggjøre effekter av å bygge inn fleksibilitet gjennom bruk av realopsjoner, øker dette sannsynligheten for at realopsjoner blir etterlyst i alternativanalyser av sentrale beslutningstakere både på lokalt, administrativt og politisk nivå.