Hvordan har boligprisene utviklet seg i Oslo sammenlignet med sentrale områder på Østlandet de siste ti årene?

Abstract

Boligmarkedet har fått stor oppmerksomhet de seneste årene, og spesielt under koronapandemien som følge av sterk prisvekst. I denne masteroppgaven vil vi undersøke hvordan boligprisene har utviklet seg i Oslo sammenlignet med andre sentrale kommuner på Østlandet i perioden 2011-2021. Samtidig har vi også vært opptatt av å undersøke om koronapandemien har bidratt til å gjøre det mer attraktivt å bosette seg utenfor Oslo etter perioden 2020-2021, enn de foregående årene og om dette er synlig i kommunenes prisutvikling. De øvrige kommunene som undersøkes er: Asker, Bærum, Drammen, Eidsvoll, Fredrikstad, Larvik, Lier, Lillestrøm, Lørenskog, Moss, Nordre Follo, Ringerike, Rælingen, Sandefjord, Sarpsborg, Tønsberg, Ullensaker, Vestby og Ås. Det har blitt gjennomgått bakgrunnsinformasjon om boligmarkedet i Norge og Oslo, relevant teori, og forklaringsfaktorer for boligpriser som inntekt, styringsrente, arbeidsledighet etc. Dataene som benyttes i oppgaven har blitt fremskaffet av Eiendomsverdi, SSB og Eiendom Norge. I denne kvantitative studien har dataene blitt analysert i statistikkverktøyet R Studio og fremstilt grafisk i Excel. Det har blitt laget hedoniske regresjonsmodeller for å se hvordan P-Rom, boligalder, antall soverom og boligtype påvirker salgspris. Den semi-logaritmiske modellen ble benyttet for å predikere salgspriser, for å kunne sammenligne en lik bolig, for ulike kommuner, i ulike år. Videre ble faktiske boligsalg inndelt i ulike kategorier basert på antall soverom, fra ett til fire. Boligprisutviklingen i Oslo og de øvrige kommunene diskuteres så med forklaringsfaktorer for boligpriser. Resultatene viser at for en lik bolig i ulike kommuner er det Oslo som har hatt den sterkeste prisveksten de siste ti årene. Etterfulgt av Eidsvoll og Fredrikstad. Larvik, Sandefjord og Nordre Follo har hatt svakest prisvekst de siste ti årene. Hypotesen om det har blitt mer attraktivt å bosette seg utenfor Oslo det siste året, 2020-2021, er ikke entydig. Asker, Bærum, Drammen, Fredrikstad, Larvik, Lier, Lillestrøm, Ringerike, Sandefjord, Tønsberg, Ullensaker og Vestby har alle i perioden 2020-2021 sterkere eller tilsvarende lik prisvekst som Oslo. De resterende kommunene har hatt svakere prisvekst. Derfor kan resultatet tolkes som at hypotesen delvis stemmer. Det kan ikke påstås at koronapandemien alene har skylden, men at pandemien har vært en bidragsyter. Lav styringsrente, lange nedstengninger og endrede arbeidsvaner skjedde som følge av pandemien. I tillegg kan andre påvirkende faktorer være allerede høye boligpriser i Oslo, og at det finnes gode kollektivforbindelser mellom de øvrige kommunene og Oslo.

The housing market has received a great deal of attention, especially during the pandemic as a result of price growth. In this master's thesis, we will examine how house prices have developed in Oslo compared with other central areas in Eastern Norway. At the same time, we have been interested in investigating whether the corona pandemic has contributed to making it more attractive to settle outside Oslo after the period 2020-2021, than in in the previous years and whether this is visible in the municipalities' price development.

The other municipalities examined are Asker, Bærum, Drammen, Eidsvoll, Fredrikstad, Larvik, Lier, Lillestrøm, Lørenskog, Moss, Nordre Follo, Ringerike, Rælingen, Sandefjord, Sarpsborg, Tønsberg, Ullensaker, Vestby and Ås.

Background information on the housing market in Norway and Oslo, relevant theory, and explanatory factors for housing prices such as income, key interest rates, unemployment, etc. have been reviewed.

The data used in the thesis has been provided by Eiendomsverdi, Statistics Norway, and Real Estate Norway. In this quantitative study, the data have been analyzed in the statistics tool R Studio and presented graphically in Excel. Hedonic regression models have been created to see how P-Rom, housing age, number of bedrooms, and housing type affect the selling price. The semi-logarithmic models were used to predict sales prices, to be able to compare a similar home, for different areas, in different years. Furthermore, the actual home sales were in different categories based on the number of bedrooms, from one to fire. Housing price developments in Oslo and the other municipalities will later be discussed with explanatory factors for housing prices.

The results show that for a similar home in different municipalities, Oslo has had the strongest price increase in recent years. Followed by Eidsvoll and Fredrikstad. Larvik, Sandefjord, and Nordre Follo have had the weakest price growth in recent years. The hypothesis that it has become more attractive to settle outside Oslo in the last year, 2020-2021, is not unequivocal. Asker, Bærum, Drammen, Fredrikstad, Larvik, Lier, Lillestrøm, Ringerike, Sandefjord, Tønsberg, Ullensaker and Vestby all have stronger or corresponding price growth in the period 2020-2021 than Oslo. The rest of the municipalities had lower growth. Therefore, the result can be interpreted as meaning that the hypothesis is partially correct. It cannot be claimed that the corona pandemic alone is to blame, but that the pandemic has been a contributor. Low policy rates, long shutdowns, and changed work habits occurred as a result of the pandemic. In addition, other influencing factors may be already high housing prices in Oslo, and that there are good public transport connections between the other municipalities and Oslo.