Risikohåndtering og risikoreduksjon i boligutvikling i Oslo

Abstract

Denne oppgaven handler om å avdekke risiko knyttet til boligutvikling i Oslo. Denne avhandlingen er i en undersøkende form og har et formål om å undersøke hvordan utviklere søker å få redusert og håndtert den politiske reguleringsrisikoen og markedsrisikoen i sine boligprosjekter i hovedstaden i dag. For å kunne finne gode svar på de problemstillingen som oppgaven har stilt, har jeg valgt å ta i bruk en kvalitativ undersøkelse gjennom dybdeintervjuer med ulike boligutviklere som operer i Oslo i dag.

På denne måten kan man avdekke hvordan utviklerne forholder seg til de aktuelle risikofaktorene og lytte til deres kunnskap og erfaring om dette emnet.. Der det ble intervjuet fire ulike eiendomsutviklere som har sin hovedvirksomhet i Oslo. Oppgaven har en hovedproblemstilling som blir besvart igjennom fire ulike under problemstillinger Studien viser at utvikleren har mange ulike metoder for å både avdekke og redusere risiko knyttet til disse risikofaktorene. I denne sammenhengen kommer det til utrykk at utviklerne både bruker svært mye tid og ressurser særlig knyttet til reguleringsrisikoen.

Bakgrunnen for dette skyldes at denne studien viser tydelig at den politiske reguleringsrisikoen er den største risikofaktoren for boligutviklerne. Der dette i hovedsak skyldes både en omfattende tidsbruk og uforutsigbarhet knyttet til planprosessen og som gir utrykk for å handle om manglende politiske avklaringer. Det viser seg at dagens markedsrisiko i Oslo er i stor grad knyttet til at det skal skje negative endringer i markedet, som kan redusere etterspørsel og prisen på boliger for boligutviklere. I denne sammenhengen kommer det frem at dagens markedsrisiko er i større grad enn tidligere mer affektert av den internasjonale makroøkonomiske utviklingen, siden vårt samfunn har blitt mer globalisert.

I hovedstaden har det blitt en økende trend i boligmarkedet at det er attraktivt å bosette seg rundt de sentrale knutepunktsområdene. Utviklerne poengterer at de anser markedsrisikoen som redusert i prosjekter som blir bygd i slike områder i Oslo. Fordi det er enklere å få solgt disse boligene. Samtidig kommer det frem at den politiske reguleringsrisikoen viser seg å være ansett for å være høyere i disse områdene. Dette skyldes de omfattende rekkefølgekravene planmyndigheten krever av infrastruktur, for å få bygge boliger rundt knutepunktsarealer i hovedstaden.

I denne sammenhengen kommer det frem at det foreligger en økende konkurranse situasjon blant utviklerne i Oslo. Da den arealutnyttelsen er vesentlig større i disse knutepunktområdene.

This topic is about uncovering risk associated with housing development in Oslo. This thesis is in an investigative form and has the purpose of examining how developers are seeking to re-duce and manage the political regulatory risk and market risk of their housing projects in the capital today. In order to find good answers to the issues that the thesis has posed, I have chosen to apply a qualitative study through in-depth interviews with various home developers who operate in Oslo today. In this way one can uncover how the developers relate to the relevant risk factors and listen to their knowledge and experience on this topic. Where four different property developers were interviewed who have their main activity in Oslo. The thesis has a main problem that is an-swered through four different issues The study shows that the developer has many different methods to both detect and reduce the risk associated with these risk factors. In this context, it is stated that the developers both spend a great deal of time and resources particularly related to the regulatory risk. The reason for this is because this study clearly shows that the political regulatory risk is the biggest risk factor for the home developers. Where this is mainly due to both a widespread use of time and unpredictability related to the planning process and expressions of lack of political clarification.

It turns out that today's market risk in Oslo is largely related to the fact that there will be neg-ative changes in the market, which can reduce demand and the price of housing for residential developers. In this context, it emerges that today's market risk is more affected than previous-ly by international macroeconomic developments, since our society has become more global-ized. In the capital, there has been an increasing trend in the housing market that it is attractive to settle around the central hub areas. The developers point out that they consider the market risk to be reduced in projects that are being built in such areas in Oslo. Because it is easier to sell these homes. At the same time, it appears that the political regulatory risk proves to be higher in these areas. This is due to the extensive order requirements that the planning authority re-quires of infrastructure, in order to build homes around hub areas in the capital.

In this context, it emerges that there is an increasing competition situation among the develop-ers in Oslo. Since that area utilization is significantly greater in these hub areas.