Balanse og rimelighet ved bruken av utbyggingsavtaler

Abstract

Utbyggingsavtaler er avtaler mellom kommuner og utbyggere som sikrer offentlige krav til utbyggingen av arealer. Gjennom avtalene sikrer kommunen at offentlig teknisk infrastruktur i tilknytning til eiendom og arealutbyggingen blir bygget ved at utbygger i all hovedsak står for finansiering og bygging av dette.

At kommunen skyver ansvaret og kostnadene forbundet med etableringen av offentlig teknisk infrastruktur over på utbygger kan intuitivt virke som en ubalansert ordning. Det sentrale spørsmålet blir hvor langt kommuner kan gå i å pålegge private utbyggere ansvar og kostnader for etableringen av offentlige tiltak tilknyttet utbyggingsområder.

Plan- og bygningsloven § 17-3 (3) setter rammer for rimelighet og balanse tilknyttet innholdet i avtalene. Sentralt i § 17-3 (3) står vurderingen av de offentlige tiltakenes tilknytning til den øvrige utbyggingen. Kriteriene som oppstilles er om tiltakene er 1) nødvendige og 2) forholdsmessige. Om et tiltak er nødvendig og/eller kan sies å være forholdsmessig vil som regel bero på faglige skjønnsmessige vurderinger og argumentasjon. Slike skjønnsvurderinger kan bli gjenstand for konflikt mellom kommune og utbygger, da det kan være uenighet om den faglige begrunnelsen er holdbar. Det er denne problematikken som er kjernen og tema for denne oppgaven.

I forsøk på å bringe klarhet rundt temaet undersøkes det hva lovgiver har ment om hva som anses som rimelig m.t.p. innlemmelsen av forpliktelser i en utbyggingsavtale på bakgrunn av nødvendighet- og forholdsmessighetsvurderingen.

For å kaste lys over tematikken er det blitt gjennomført syv dybdeintervjuer, fire med offentlige kommunale ansatte, tre med representanter for private utbyggere. Intervjuobjektene har delt sin kunnskap og sine erfaringer om bruken av utbyggingsavtaler og tanker om rimelighetsvurderinger tilknyttet avtalers innhold.

Avslutningsvis konkluderes det med at når en lovbestemmelse er skjønnsmessig forankret vil det alltid kunne oppstå uenigheter om hvor grensen går for rimelighet og balanse. På et tidspunkt kan det bli nødvendig med en revidering av loven eller om andre tiltak vil kunne være tilstrekkelig.

Development agreements are agreements between municipalities and builders that ensure public requirements for the development of areas. Through the agreements, the municipality ensures that public technical infrastructure related to property and land development is being built by the fact that the developer is primarily responsible for costs and building of the infrastructure. The municipality pushes the responsibility and the costs associated with the establishment of public technical infrastructure over on the developer this can seem as an unbalanced scheme. The central question is how far municipalities can go to impose responsibility and costs onto private developers for the establishment of public measures related to development areas. Section 17-3 (3) in the Planning and Building Act sets limits for the fairness and balance associated with the content of the agreements. Central to Section 17-3 (3) is the assessment of the public measures related to the rest of the development. The criteria set are whether the measures are 1) necessary and 2) proportionate. Whether an action is necessary and / or can be said to be proportionate will usually depend on academic discretionary assessments and arguments. Such discretionary assessments may be the subject of conflict between the municipality and the developer as there may be disagreement if the academic justification is sustainable. It is this issue which is the core and theme of this thesis. An investigation is undertaken in the attempt to clarify the subject, into what the legislator has meant with what is considered to be reasonable in terms of costs and the incorporation of obligations into a development agreement. In order to shed light on the theme, seven interviews have been conducted, four with public municipal employees, three with representatives of private developers. The interviewees have shared their knowledge and experience about the use of development agreements and thoughts on fairness assessments related to the content of the agreements. It is concluded that statutory provision based on discretion may always bring disagreements about whether limits are reasonable and balanced. At some point, revision of the law may be necessary or other measures could also be sufficient.