| dc.description.abstract | Hovedproblemstillingen i denne mastergradsoppgaven er som følger:
På hvilken måte identifiseres, styres og verdsettes politisk reguleringsrisiko ved utvikling av handelsarealer blant eiendomsutviklere i Vestfold? Avhandlingen har kartlagt fremtredende politiske risikofaktorer, og hvordan disse faktorene typisk håndteres i praksis innenfor Vestfoldregionen som markedsområdet. Dette gjennom en studie av seks regionale handelsutviklere, og deres prosess- og tilpasningsmåte hva gjelder den risikoen som materialiseres ved politisk planbehandling av private prosjektinitiativ.
I utvalget av studerte virksomheter er det en konsensus med tanke på forankring av planforslag. Det arbeides primært i tråd med overordende planer. Med det bakgrunnsbildet definerer informantene politisk reguleringsrisiko i tidligfase eiendomsutvikling til å bestå av disse elementene: de skjønnsmessige vurderingene det er lagt opp til i retningsgivende lov- og planverk, tidsaspektet ved planbehandlingen og de ulike aktørinteressene som påvirker avveiningene og saksbehandlingstiden i reguleringsprosessen. Lang saksbehandling som strekker seg over fylkes- og kommunevalg ble fremhevet som et forhold som utgjør stor politisk risiko. Empiriske funn i studien viser at det er sterke politiske krefter som kan og vil påvirke ved utvikling av handelseiendom i Vestfold. Reguleringsprosessen preges av et mangfold av interesser og i for stor grad av maktmennesker hos planmyndighetene, ble det hevdet. Gjennomgående deles oppfatningen om at kompetansen innen offentlig planlegging ofte løftes vekk fra lokalt nivå. I henhold til unisone erfaringsbaserte betraktninger er det erfart store forskjeller fra kommune til kommune i Vestfold fylke med hensyn på politisk risiko. Generelt oppleves kommuner med stabilt politisk flertall som mer forutsigbare eiendomsutviklingsarenaer. Blant de intervjuede eiendomsutviklerne legges det ned betydelig med ressurser for å kunne ta stilling til, akseptere, redusere, utnytte og/eller overføre politisk risiko, som relaterer seg til de involverte aktørinteresser i en reguleringssak. Erfaringsbasert lokal kunnskap, og en forståelse for de regionale og kommunale realiteter ble påpekt som forutsetning nummer én for å kunne håndtere politisk reguleringsrisiko. Butikkstørrelse i areal tilsvarende 800 - 1200 m2 BRA per butikkprosjekt ansees som risikoreduserende, da etablering av nærbutikker i Vestfold er noe enklere nå enn tidligere. Direkte og betinget kjøpsavtale, samt opsjoner brukes som kontraktsarrangementer avhengig av risikoappetitt i tilnærmingen til det politiske risikoaspektet. Andel politisk risiko i risikopremien settes kontinuerlig ved skjønn tilpasset den løpende verdivurderingen av kontantstrømmer i tidligfase utvikling. Utbyggerne vurderer løpende effekten med hensyn til kostnader ved utbygging og likeledes konsekvenser for inntektsmulighetene. Vår oppfatning basert på den gjennomførte studien er at forutsigbarheten i reguleringsprosessen med hell kan styrkes. For fellesskapet er det en fordel at det offentlige fremstår mer samlet og dynamisk. Det slik at de som faktisk former våre byer ledes inn i et mulighetsområde hvor eiendomsutviklere kan være fleksible og nyskapende i forhold til fremtidens by- og tettstedsutvikling. Målet ut ifra et overordnet samfunnsmessig ståsted er kontinuerlig å utvikle og skape effektive institusjoner som både ivaretar hensynet til verdiskapning, kvalitativ utvikling, miljø og vern av andre viktige ressurser. Det er rom for kvalitetsforbedring i arealreguleringssystemet, og styrket fokus på hva man kan få til, eksisterende lovverk, markedet og eiendomsforhold tatt i betraktning. Planmyndighetene bør som koordinerende sektor lede vei. | no_NO |
